Amerikanische und kanadische Immobilieneigentümer in Spanien: Leitfaden 2026

Immobilieneigentum: keine Einschränkungen

Weder die Vereinigten Staaten noch Kanada haben Einschränkungen für ihre Staatsangehörigen beim Besitz von Immobilien im Ausland. Spanien stellt keine besonderen Anforderungen an amerikanische oder kanadische Käufer über den Standard-Kaufprozess hinaus: Sie benötigen eine spanische NIE (Número de Identificación de Extranjero), ein spanisches Bankkonto und die üblichen notariellen und Registrierungsschritte.

Kaufkosten für Nicht-Resident-Käufer belaufen sich in der Regel auf 10–13 % des Kaufpreises, einschließlich Übertragungssteuer (ITP) von 8–11 % auf den Balearen, Notargebühren, Grundbuchgebühren und Gestorías-Kosten. Diese sind für alle Nicht-Resident-Käufer unabhängig von der Nationalität gleich.

Das 90-Tage-Schengen-Limit

Sowohl die Vereinigten Staaten als auch Kanada liegen außerhalb des Schengen-Raums. Inhaber amerikanischer und kanadischer Reisepässe können Schengen-Länder — einschließlich Spanien — für bis zu 90 Tage in einem beliebigen rollierenden 180-Tage-Zeitraum ohne Visum besuchen. Dies ist identisch mit der Regel, die nach dem Brexit für britische Staatsangehörige gilt.

Die 90/180-Regel betrifft Eigentümer, die längere Saisonen an ihrer spanischen Immobilie verbringen möchten. Optionen für längere Aufenthalte umfassen:

• Nicht-Erwerbsvisum (NLV): Erfordert den Nachweis ausreichender Einkünfte oder Ersparnisse und Krankenversicherung. Gewährt einjährige Residenz (verlängerbar). Erlaubt keine Arbeit in Spanien.
• Digital-Nomad-Visum (DNV): 2023 eingeführt. Geeignet für Fernarbeiter, die bei nicht-spanischen Unternehmen beschäftigt sind.
• Golden Visa: Erfordert eine Immobilieninvestition von mindestens €500.000. Gewährt Residenz. Keine Mindestaufenthaltsdauer.

ETIAS — das neue Reisegenehmigungssystem der EU — soll 2026 eingeführt werden und wird von Amerikanern und Kanadiern eine Registrierung vor Schengen-Besuchen verlangen, ändert aber das 90-Tage-Limit nicht.

Modelo 210: Nicht-Resident-Steuer zu 24 %

Als Nicht-EU-, Nicht-EWR-Residenten zahlen sowohl US-amerikanische als auch kanadische Staatsangehörige die spanische Nicht-Resident-Einkommensteuer (IRNR) zu 24 %, eingereicht über Modelo 210. Dies gilt für:

• Fiktives Einkommen (angenommener Vorteil des Besitzes einer Immobilie, die Sie nicht vermieten): 1,1 % des Katasterwertes, zu 24 % besteuert, jährlich bis zum 31. Dezember eingereicht.
• Mieteinkommen: zu 24 % auf das Bruttoeinkommen besteuert, ohne Aufwandsabzüge für Nicht-EU-Residenten. Vierteljährlich eingereicht (20. April, 20. Juli, 20. Oktober, 20. Januar).
• Kapitalgewinne aus dem Verkauf: in der Regel 19 % (vorbehaltlich der Vertragsbestimmungen).

Der US-spanische Doppelbesteuerungsvertrag

Die Vereinigten Staaten und Spanien haben einen in Kraft befindlichen Steuervertrag (1990 unterzeichnet, 1993 in Kraft getreten). Seine wichtigsten Bestimmungen für Immobilieneigentümer:

• Mieteinkommen aus spanischen Immobilien ist vorrangig in Spanien steuerpflichtig. US-Steuerpflichtige melden es in ihrer US-Steuererklärung, erhalten aber eine ausländische Steuergutschrift für bereits in Spanien gezahlte Steuer.
• Kapitalgewinne aus Immobilien sind in Spanien steuerpflichtig. Auch hier gilt eine US-Auslandssteuergutschrift.
• Der Vertrag beseitigt Ihre spanischen Steuerpflichten nicht — er verhindert Doppelbesteuerung durch den Gutschriftmechanismus.

FBAR und FATCA: US-spezifische Meldepflichten

Dieser Abschnitt gilt ausschließlich für US-Bürger und US-Steuerpflichtige. Diese Pflichten entstehen aus US-Recht und bestehen unabhängig von Ihrem Wohnort.

FBAR (FinCEN-Formular 114)

Wenn Sie ein spanisches Bankkonto führen — was Sie als spanischer Immobilieneigentümer fast sicher tun werden — und der Gesamtstand aller Ihrer ausländischen Finanzkonten zu irgendeinem Zeitpunkt während des Jahres $10.000 übersteigt, müssen Sie ein FBAR bei FinCEN einreichen. Die Frist ist der 15. April (mit automatischer Verlängerung bis zum 15. Oktober). Die Strafen für Nicht-Einreichung sind erheblich.

FATCA (Formular 8938)

FATCA verpflichtet US-Steuerpflichtige, bestimmte ausländische Finanzvermögen im IRS-Formular 8938 zu melden, wenn sie bestimmte Schwellenwerte überschreiten ($50.000 für Einzelpersonen, die in den USA leben; höhere Schwellenwerte für diejenigen, die im Ausland leben). Ein spanisches Bankkonto und unter bestimmten Umständen in Spanien über eine Gesellschaft oder Struktur gehaltene Immobilien können meldepflichtig sein.

Direkt gehaltene spanische Immobilien (nicht über eine Gesellschaft) sind im Allgemeinen kein FATCA-meldepflichtiges Vermögen, aber jedes spanische Bankkonto, Anlagekonto oder eine in Spanien ansässige Gesellschaft, die Immobilien hält, kann es sein. Die Regeln sind nuanciert und sachverhaltsspezifisch.

Krankenversicherungsanforderungen

Weder die USA noch Kanada haben ein gegenseitiges öffentliches Gesundheitsversorgungsabkommen mit Spanien, das dem EU-EHIC-System entspricht. Das bedeutet:

• Es besteht kein Anspruch auf staatliche Gesundheitsversorgung für amerikanische oder kanadische Besucher in Spanien über Notfallbehandlungen hinaus.
• Eine umfassende private Reise- oder Krankenversicherung ist für jeden Besuch unerlässlich.
• Wenn Sie jedes Jahr erhebliche Zeit in Ihrer spanischen Immobilie verbringen, wird eine private internationale Krankenversicherung (die Spanien abdeckt) dringend empfohlen. Viele Versicherer bieten Policen speziell für Langzeit-Zweitwohnungsbesitzer an.

Mallorca hat eine gute private Krankenhaus- und Klinikversorgung, aber die Kosten ohne Versicherung können erheblich sein.

Autofahren in Spanien

US-amerikanische Führerscheine sind für das Fahren in Spanien bis zu sechs Monate ab dem Einreisedatum oder für die Dauer Ihres genehmigten Aufenthalts gültig, je nachdem, was kürzer ist. Für längere Aufenthalte oder eine Residenz würden Sie einen spanischen Führerschein benötigen (US-Bürger können in der Regel nicht umtauschen — sie müssen eine spanische Fahrprüfung ablegen).

Ein internationaler Führerschein (IDP) wird zusammen mit Ihrem nationalen Führerschein empfohlen. Der AAA (USA) und CAA (Kanada) stellen IDPs aus, die als beglaubigte Übersetzungen Ihres nationalen Führerscheins dienen.

Kanadische Führerscheine werden ähnlich behandelt. Die meisten Provinzen haben kein Umtauschabkommen mit Spanien, was bedeutet, dass bei Aufnahme der spanischen Residenz eine spanische Fahrprüfung abgelegt werden muss.