NRA: Spaniens nationales Mietregister — Pflicht ab 2025

Was ist das NRA?

Das Registro Nacional de Arrendamientos (NRA) ist eine zentrale Regierungsdatenbank aller Mietimmobilien in Spanien — sowohl kurzfristiger Touristenvermietungen als auch langfristiger Wohnvermietungen. Es wurde durch Königliches Gesetzesdekret 7/2024 als Teil eines umfassenderen Wohnungsreformpakets im Anschluss an das Wohnungsgesetz (Ley de Vivienda) von 2023 eingerichtet.

Das NRA wurde als Reaktion auf den Druck der EU-Verordnung über kurzfristige Vermietungen (EU) 2024/1028 entwickelt, die die Mitgliedstaaten zur Schaffung verifizierter Register und zur Weitergabe von Inseratsdaten an Plattformen und Behörden verpflichtet. Spanien nutzte dies als Gelegenheit, ein Register aufzubauen, das nicht nur Touristenvermietungen, sondern alle Mietaktivitäten abdeckt.

Das Register wird vom Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana verwaltet und ist über das nationale Sede Electrónica (elektronisches Regierungsportal) zugänglich.

Warum wurde das NRA eingeführt?

Die erklärten Ziele des NRA sind:

• Transparenz: Behörden (Steuer, Wohnen, Tourismus) eine einzige verifizierte Datenquelle zu Mietimmobilien zur Verfügung stellen
• Plattform-Rechenschaftspflicht: Airbnb, Booking, Vrbo und ähnliche Plattformen verpflichten, die Gültigkeit der Registrierungsnummern der gelisteten Immobilien zu überprüfen
• Wohnungspolitik: Gemeinden helfen, die Umwandlung von Wohnraum in Touristennutzung zu identifizieren und zu steuern
• Steuerkonformität: Mieteinkommenserklärungen mit Immobilienregistrierungen abgleichen

Die EU-Verordnung über kurzfristige Vermietungen, die 2024 in Kraft trat und eine Umsetzungsfrist für die Mitgliedstaaten vorsieht, hat Spaniens Zeitplan erheblich beschleunigt.

Wer muss sich registrieren?

Registrierung beim NRA

Die Registrierung erfolgt über das nationale Sede-Electrónica-Portal. Sie benötigen entweder ein digitales Zertifikat (certificado digital), das Cl@ve-Identifizierungssystem oder einen elektronischen DNI/NIE-Ausweis.

Schritt für Schritt:

1. Gehen Sie zur NRA-Registrierungssektion der Sede Electrónica (sede.administracionespublicas.gob.es oder das spezielle NRA-Portal unter arrendamientos.gob.es)
2. Identifizieren Sie die Immobilie über ihre Katasterreferenz (auf Ihrer IBI-Rechnung oder unter sedecatastro.gob.es zu finden)
3. Bestätigen Sie die Eigentümerschaft oder Vollmacht zur Registrierung (Vollmacht erforderlich, wenn Sie im Namen des Eigentümers registrieren)
4. Wählen Sie die Vermietungsart (kurzfristige Touristenvermietung oder Wohnvermietung)
5. Laden Sie die erforderlichen Dokumente hoch:
   • Kopie der regionalen Touristenvermietungslizenz (ETV, VUT, HUT usw.) falls vorhanden
   • Immobilienidentifikationsdokumente
6. Antrag einreichen — Registrierungsnummern werden für Touristenvermietungen in der Regel automatisch oder innerhalb weniger Werktage ausgestellt
7. Die NRA-Registrierungsnummer notieren und in alle Plattforminserate eintragen

Für die NRA-Registrierung fallen derzeit keine Gebühren an.

Was Airbnb und Booking.com jetzt verlangen

Gemäß den Plattform-Richtlinienaktualisierungen, die mit der EU-Verordnung abgestimmt sind:

• Airbnb: verlangt von Gastgebern in Spanien die Eingabe einer gültigen regionalen Lizenznummer UND einer gültigen NRA-Nummer im Inserat. Inserate ohne beides für Immobilien in regulierten Regionen werden bis zur Einhaltung gesperrt.
• Booking.com: hat eine ähnliche Verifizierung eingeführt, mit einer schrittweisen Entfernung nicht konformer Inserate ab Q4 2025. Immobilien, die als nicht konform eingestuft werden, erhalten Benachrichtigungen und eine Nachbesserungsfrist vor der Entfernung.
• Vrbo/HomeAway: hat sich dem Ansatz von Airbnb aufgrund der gemeinsamen Eigentümerschaft unter Expedia Group angepasst.

Plattformen sind außerdem verpflichtet, aggregierte Daten (Immobilienadressen, Anzahl der Mietnächte, Eigentümerdaten) vierteljährlich mit der NRA-Datenbank zu teilen.

Bußgelder bei Nichtkonformität

Bußgelder für den Betrieb ohne NRA-Registrierung werden durch das Wohnungsgesetz und den Rahmen der Verordnung über kurzfristige Vermietungen festgelegt:

• Bewerbung einer Touristenvermietungsimmobilie ohne gültige NRA-Nummer: bis zu 10.000 € pro Verstoß
• Angabe falscher Informationen bei der NRA-Registrierung: bis zu 30.000 €
• Systematische Nichteinhaltung (mehrere Immobilien, Wiederholungsverstöße): eskalierte Strafen

Diese Bußgelder kommen zu etwaigen Sanktionen nach regionalen Touristenvermietungsgesetzen hinzu. Auf den Balearen könnte beispielsweise eine einzelne Immobilie, die ohne ETV und ohne NRA-Registrierung betrieben wird, kombinierte Bußgelder von über 50.000 € riskieren.

Wohnvermietungen: Was noch kommt

Der Anwendungsbereich des NRA erstreckt sich über Touristenvermietungen hinaus. Langfristige Wohnmietverträge nach dem LAU werden ebenfalls beim NRA eingetragen werden müssen, obwohl die Wohnphase der Umsetzung gestaffelt mit längerer Vorlaufzeit eingeführt wird (ab 2026). Dies wird eine umfassende Datenbank aller Mietaktivitäten in Spanien schaffen — eine bedeutende Veränderung für den Markt.