Glossar spanischer Immobilien- und Steuerbegriffe (A–Z)

Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Stempelsteuer — eine Steuer, die auf bestimmte dokumentierte Rechtsgeschäfte in Spanien erhoben wird, einschließlich Hypothekenurkunden und in einigen Fällen Immobilienkäufen, die der Mehrwertsteuer (IVA) statt der Übertragungssteuer (ITP) unterliegen. Auf den Balearischen Inseln werden AJD-Sätze für Hypothekenurkunden auf regionaler Ebene festgelegt. Wenn Sie eine Neubauimmobilie (von einem Bauträger, nicht einem privaten Verkäufer) kaufen, zahlen Sie IVA + AJD statt ITP.

Agencia Tributaria (AEAT)

Spaniens nationale Steuerbehörde, zuständig für die Verwaltung der meisten nationalen Steuern einschließlich IRNR (Nicht-Resident-Einkommensteuer), IVA und Einkommensteuer für Residenten. Nicht-Residenten reichen Modelo 210 über die AEAT ein. Ihr Online-Portal (sede.agenciatributaria.gob.es) ist die wichtigste digitale Schnittstelle für Steueranmeldungen.

Anlage AUS

Der Anhang zur deutschen Einkommensteuererklärung (Einkommensteuererklärung), auf dem deutsche Steuerpflichtige ausländische Einkünfte deklarieren, einschließlich spanischer Miet- und fiktiver Immobilieneinkünfte. Für deutsche Eigentümer erforderlich, um den Progressionsvorbehalt korrekt anzuwenden.

Arras

Ein Vorvertrag, bei dem der Käufer eine Anzahlung leistet — in der Regel 10 % des Kaufpreises —, um die Immobilie zu sichern. Es gibt zwei Haupttypen: arras penitenciales (der häufigste), bei dem der Käufer die Anzahlung verliert, wenn er zurücktritt, und der Verkäufer das Doppelte zahlt, wenn er zurücktritt; und arras confirmatorias, bei denen beide Parteien zum Abschluss verpflichtet sind.

Ayuntamiento

Das lokale Rathaus und der Gemeinderat. Auf Mallorca hat jede Gemeinde (Palma, Calvià, Pollença usw.) ihr eigenes Ayuntamiento, das lokale Sätze (einschließlich IBI) festlegt, Baugenehmigungen ausstellt, das padrón municipal verwaltet und lokale Dienstleistungen erbringt.

Cadastral Value (Valor Catastral)

Siehe Valor Catastral.

Catastro

Spaniens nationales Immobilienregister, das vom Grundbuch (Registro de la Propiedad) getrennt ist. Das Catastro hält Daten zu allen spanischen Immobilien — ihre physischen Eigenschaften, Eigentümerschaft und Katasterwerte. Jede Immobilie hat eine einzigartige referencia catastral (Katasterreferenz). Das Catastro beweist kein rechtliches Eigentum; das Grundbuch tut dies.

Catastral Reference (Referencia Catastral)

Ein 20-stelliger alphanumerischer Code, der jede spanische Immobilie im Catastro eindeutig identifiziert. Sie finden ihn auf Ihrer IBI-Rechnung, auf der Escritura und im Catastro-Portal. Sie benötigen ihn, um Modelo 210 einzureichen und IBI zu zahlen.

Certificado de No Residencia

Eine Bescheinigung, die bestätigt, dass Sie nicht als Steuerresident in Spanien registriert sind. Manchmal von ausländischen Steuerbehörden oder Finanzinstituten angefordert, um Ihren Nicht-Resident-Status zu bestätigen. Wird von der Agencia Tributaria ausgestellt.

Comunidad de Propietarios

Die Eigentümergemeinschaft eines Gebäudes oder einer Urbanisation mit gemeinsamen Elementen (Treppenhaus, Pool, Garten, Aufzug). Alle Eigentümer von Einheiten in der Anlage sind automatisch Mitglieder und zahlen monatliche oder vierteljährliche Gebühren (cuota de comunidad). Entscheidungen werden durch Abstimmung der Eigentümer auf einer jährlichen Hauptversammlung (junta) getroffen. Ein professioneller Verwalter (administrador de fincas) verwaltet in der Regel den täglichen Betrieb.

Compraventa

Der Kauf und Verkauf einer Immobilie — die Transaktion selbst oder die endgültige Urkunde, die sie verzeichnet (escritura de compraventa). Die formale Übergabe einer Immobilie findet beim Notar statt, wenn die Compraventa-Escritura unterzeichnet wird.

DTA (Double Taxation Agreement — Doppelbesteuerungsabkommen)

Ein internationaler Vertrag zwischen zwei Ländern, der verhindern soll, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird. Spanien hat DBAs mit den meisten europäischen Ländern und den USA. Das DBA bestimmt, welches Land die primären Steuerrechte auf verschiedene Einkommensarten hat (Immobilieneinkommen, Dividenden, Gehälter usw.) und sieht Gutschriftmechanismen vor, um Doppelbesteuerung zu beseitigen.

Empadronamiento

Der Akt der Registrierung als Resident im padrón municipal (Gemeindeeinwohnerregister) einer spanischen Gemeinde. Empadronamiento ist ein separater Akt vom Besitz legaler Residenzrechte — Sie können sich als EU-Bürger ohne Aufenthaltserlaubnis empadronieren. Es ist erforderlich, um viele lokale öffentliche Dienstleistungen zu erhalten, einschließlich des Residenten-Flugrabatts, Schulplätze und die Registrierung beim lokalen Gesundheitszentrum.

Escritura

Die notarielle Urkunde, die eine Immobilientransaktion formell verzeichnet. Die häufigste ist die escritura de compraventa (Kaufurkunde), die vom Käufer und Verkäufer vor einem notario unterzeichnet wird. Sie ist das endgültige rechtliche Dokument der Eigentumsübertragung. Nach der Unterzeichnung muss die Escritura im Registro de la Propiedad eingetragen werden, um den öffentlichen Eigentumsnachweis zu aktualisieren.

Gestoría

Ein spanisches Fachunternehmen, das auf Verwaltungs- und Steuerverfahren spezialisiert ist — stellen Sie es sich als kombinierten Buchhalter, Steuerberater und Bürokratieexperten vor. Eine gestoría übernimmt Modelo-210-Anmeldungen, NIE-Anträge, IBI-Zahlungen, Lizenzanträge und die Koordination mit spanischen Behörden in Ihrem Namen. Für Nicht-Resident-Eigentümer ist eine gute gestoría wohl die wichtigste professionelle Beziehung.

Hacienda

Ein informeller, aber weit verbreiteter Begriff für die spanischen Steuerbehörden — vergleichbar mit „dem Finanzamt". Formal bezieht er sich auf das Ministerio de Hacienda (Finanzministerium), aber umgangssprachlich bezeichnet er jede spanische Steuerverwaltung. „Hacienda te lo pide" („Hacienda fragt danach") ist ein Satz, den Sie oft hören, wenn ein Dokument für die Steuer-Compliance erforderlich ist.

Heredero

Ein Erbe — eine Person, die berechtigt ist, von einem Nachlass zu erben, entweder durch Testament (heredero testamentario) oder kraft Gesetzes (heredero ab intestato). Das spanische Erbrecht schreibt obligatorische Anteile (legítimas) für bestimmte nahe Verwandte vor.

Herencia

Erbschaft — sowohl der rechtliche Prozess als auch der Nachlass selbst. Wenn ein spanischer Immobilieneigentümer stirbt, müssen die Erben die formale Erbschaftsannahme (aceptación de herencia) abschließen und die geltenden Erbschaftssteuern (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) zahlen, bevor die Immobilie auf ihre Namen übertragen werden kann.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Spaniens jährliche lokale Grundsteuer, von Gemeinden auf alle Immobilieneigentümer erhoben. Basierend auf dem Katasterwert der Immobilie multipliziert mit dem Gemeindesteuersatz. Auf Mallorca wird IBI von ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) im Auftrag der einzelnen Gemeinden eingezogen. Weitere Details finden Sie in unserem speziellen IBI-Sätze auf Mallorca-Leitfaden.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Nicht-Resident-Einkommensteuer — die auf Einkünfte anwendbare Steuer, die in Spanien von Nicht-Residenten erzielt werden, einschließlich fiktivem Immobilieneinkommen und Mieteinkommen. Eingereicht über Modelo 210. Satz: 19 % für EU/EWR-Residenten; 24 % für Nicht-EU/Nicht-EWR-Residenten (einschließlich UK nach dem Brexit).

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Grunderwerbsteuer, vom Käufer beim Erwerb einer Weiterverkaufsimmobilie (die bereits früher verkauft wurde) gezahlt. Auf den Balearischen Inseln liegen ITP-Sätze je nach Kaufpreis zwischen 8 % und 11 %. ITP gilt für Käufe von privaten Verkäufern; Neubauten von Bauträgern unterliegen stattdessen IVA + AJD.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Spanische Mehrwertsteuer. Für neue Wohnimmobilienverkäufe gilt der ermäßigte Steuersatz von 10 %. Für neue Gewerbeimmobilien gilt der Normalsatz von 21 %. Wenn Sie von einem Bauträger kaufen (primera transmisión), zahlen Sie IVA statt ITP.

Legítima

Der obligatorische Erbschaftsanteil, den das spanische Recht bestimmten Pflichterben (herederos forzosos) vorbehält — hauptsächlich Kinder und in einigen Fällen Eltern und Ehegatten. Ein Erblasser kann nicht das gesamte Vermögen frei verfügen, wenn es Pflichterben gibt; die legítima muss respektiert werden. Die Regeln wirken zusammen mit der Erbschaft aus anderen Rechtsordnungen, in denen der Verstorbene ebenfalls Vermögen hatte.

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Die Steueridentifikationsnummer, die ausländischen Staatsangehörigen in Spanien zugewiesen wird. Eine NIE ist für alle wichtigen finanziellen und rechtlichen Transaktionen in Spanien erforderlich — Immobilienkauf, Kontoeröffnung, Vertragsunterzeichnung, Steuereinreichung. EU-Bürger beantragen diese bei einer Policía-Nacional-Dienststelle oder einem spanischen Konsulat; Nicht-EU-Staatsangehörige beantragen diese bei einer Policía-Nacional-Dienststelle in Spanien oder einem spanischen Konsulat im Ausland.

NIF (Número de Identificación Fiscal)

Spaniens allgemeiner Begriff für eine Steueridentifikationsnummer. Für spanische Staatsangehörige ist es die DNI-Nummer; für ausländische Staatsangehörige ist es die NIE. Funktional äquivalent in den meisten Steuerkontexten.

Notario

Ein spanischer Notar (Zivilrechtsnotar) — ein lizenzierter Staatsbeamter, der Rechtsdokumente beglaubigt, Identitäten verifiziert und die gesetzliche Einhaltung bei Transaktionen sicherstellt. Jeder Immobilienkauf in Spanien muss vor einem notario abgeschlossen werden. Der notario vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern den Staat. Notargebühren sind reguliert und basieren auf dem Immobilienpreis.

Nuda Propiedad

Nacktes Eigentum — das Eigentum am Kapitalwert einer Immobilie, ohne das Recht auf Nutzung oder Bewohnung. Das Gegenstück zur nuda propiedad ist der usufructo (siehe unten). Eine gängige Erbschaftsplanungsstruktur beinhaltet die Schenkung der nuda propiedad an Kinder, während der Schenkende den usufructo behält, sodass er bis zum Tod in der Immobilie wohnen kann.

Padrón Municipal

Das offizielle Gemeindeeinwohnerregister, das von jedem Ayuntamiento geführt wird. Die Registrierung (empadronamiento) im padrón ist erforderlich, um lokale öffentliche Dienstleistungen zu erhalten, und ist der Auslöser für den Residenten-Flugrabatt sowie andere Vergünstigungen.

Patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio)

Spanische Vermögensteuer — eine Steuer auf das Nettovermögen von Privatpersonen. Nicht-Residenten unterliegen ihr auf ihre spanischen Vermögenswerte (einschließlich Immobilien) über einem Schwellenwert. Der Schwellenwert und der Satz variieren je nach autonomer Gemeinschaft; auf den Balearischen Inseln beträgt der Mindestfreibetrag €700.000. Eingereicht über Modelo 714 bis zum 30. Juni jeden Jahres. Für die meisten Nicht-Resident-Eigentümer mit einer einzigen Immobilie wird der Schwellenwert nicht überschritten, aber Eigentümer von hochwertigen Immobilien sollten dies prüfen.

Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — IIVTNU)

Die gemeindliche Kapitalertragssteuer auf den Anstieg des Kataster-Bodenwertes von Stadtgrundstücken seit der letzten Übertragung. Vom Verkäufer beim Verkauf (oder vom Erben bei der Erbschaft) gezahlt. Der Betrag hängt von den Eigentumsjahren und dem Kataster-Bodenwert ab — er ist von der nationalen Kapitalertragssteuer auf den Anstieg des Verkaufspreises getrennt.

Registro de la Propiedad

Das Grundbuch — das öffentliche Register des Immobilieneigentums in Spanien. Anders als das Catastro beweist das Grundbuch den Rechtstitel. Alle Käufe, Hypotheken und Eigentumsänderungen sollten hier eingetragen werden. Die Eintragung ist nicht streng verpflichtend, aber für den rechtlichen Schutz unerlässlich. Sie können das Register über das Portal des Colegio de Registradores nach Eigentümerschaft und Belastungsinformationen durchsuchen.

Residencia Habitual

Gewöhnlicher Aufenthalt — der Ort, an dem eine Person die meiste Zeit lebt und als primären Wohnsitz betrachtet. Im spanischen Steuerrecht löst ein Aufenthalt von mehr als 183 Tagen pro Jahr in Spanien die spanische Steuerresidenz aus, was bedeutet, dass Spanien Ihr weltweites Einkommen besteuert. Residencia habitual ist der Schwellenwert zwischen dem Nicht-Resident- und dem Resident-Steuerstatus.

SOCIMI

Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario — ein spanischer börsennotierter Immobilienfonds (REIT). Für die meisten Nicht-Resident-Eigentümer nicht direkt relevant, wird aber gelegentlich in Diskussionen über spanische Immobilieninvestitionsvehikel erwähnt.

TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero)

Die biometrische Aufenthaltskarte, die an nicht-EU-Ausländer ausgestellt wird, die legale Residenten Spaniens sind, sowie an EU-Bürger, die sich als dauerhafte Residenten registrieren (fünf oder mehr Jahre). Ersetzte das grüne Residenzzertifikat (certificado de registro) für EU-Bürger, die sich nach Mitte 2020 registrierten. Britische Staatsangehörige, die sich vor dem 1. Januar 2021 als Residenten registriert haben, sollten ihr grünes Zertifikat gegen eine TIE getauscht haben.

Usufructo

Nießbrauch — das Recht, eine Immobilie zu nutzen und von ihr zu profitieren (einschließlich Mieteinnahmen aus ihr), ohne das zugrunde liegende Kapital zu besitzen. Ein Nießbraucher kann in der Immobilie wohnen und sie vermieten, sie aber nicht verkaufen. Häufig in Erbschaftsstrukturen verwendet: ein überlebender Ehegatte kann den usufructo erhalten, während Kinder die nuda propiedad (das nackte Eigentum) erhalten.

Valor Catastral

Der offizielle Wert einer Immobilie, wie er vom Catastro verzeichnet wird. Er ist nicht der Marktwert und wird in der Regel auf 40–70 % des Marktwerts festgelegt (obwohl einige Werte veralteter sind als andere). Der valor catastral ist die Grundlage für die Berechnung von IBI, fiktivem Modelo-210-Einkommen und mehreren anderen Steuern. Er erscheint auf Ihrer jährlichen IBI-Rechnung und kann im Catastro-Online-Portal überprüft werden.