Kurzfassung
Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) wird von der Gemeinde erhoben, sobald eine Immobilie verkauft, geerbt oder verschenkt wird. Sie wird vom Verkäufer (bzw. Erben) gezahlt. Der Betrag hängt vom Katasterwert des Grundstücks und der Besitzdauer ab. Ein Urteil des Verfassungsgerichts von 2021 hat die Berechnungsmethode verändert — es stehen nun zwei Methoden zur Auswahl.
Was ist Plusvalía?
Plusvalía ist eine Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Grundstücksland (nicht des Gebäudes selbst). Ob Sie tatsächlich einen Gewinn erzielt haben, spielt keine Rolle — die Steuer wird auf einen fiktiven Bodenwertanstieg auf Basis von Katasterwerten und Besitzdauer berechnet.
Es handelt sich um eine kommunale Steuer, sodass jedes ayuntamiento innerhalb nationaler Grenzen eigene Sätze festlegt. Auf Mallorca können verschiedene Gemeinden deutlich unterschiedliche Beträge erheben.
Wer zahlt Plusvalía?
- Verkäufe: Der Verkäufer zahlt (sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist — gelegentlich wird dies verhandelt)
- Erbschaft: Der Erbe zahlt
- Schenkung: Der Beschenkte zahlt
Als Nicht-Resident, der seine Immobilie verkauft, sind Sie derjenige, der Plusvalía schuldet.
Wie wird sie berechnet? (Zwei Methoden seit 2021)
Nach einem wegweisenden Urteil des Verfassungsgerichts vom Oktober 2021 hat Spanien die Berechnung der Plusvalía neu geregelt. Sie können nun die Methode wählen, die das günstigere Ergebnis liefert:
Methode 1: Objektive Berechnung Basierend auf dem Katasterwert des Grundstücks × einem staatlichen Koeffizient, der mit der Besitzdauer verknüpft ist.
Methode 2: Tatsächlicher Wertzuwachs Wenn der tatsächliche Anstieg des Bodenwerts (Verkaufspreis minus Anschaffungspreis, nur Grundstücksanteil) geringer ist als die objektive Berechnung, kann der tatsächliche Anstieg stattdessen zugrunde gelegt werden.
Sie können die günstigere Methode wählen
Ihre gestoría berechnet beide Methoden und reicht diejenige ein, die Sie weniger kostet. Das ist einer der echten Vorteile der Beauftragung eines Fachmanns.
Kein Gewinn = keine Plusvalía?
Ja — seit 2021 schulden Sie keine Plusvalía, wenn Sie mit Verlust verkaufen (der Verkaufspreis liegt unter dem Kaufpreis). Sie müssen den Verlust nachweisen, indem Sie beide escrituras beim ayuntamiento vorlegen.
Wann muss Plusvalía bezahlt werden?
Die Frist für die Zahlung der Plusvalía beträgt 30 Werktage nach Abschluss des Verkaufs. Ihre gestoría oder das Notarteam übernimmt in der Regel die Einreichung beim ayuntamiento.
Ungefähre Beträge: Was Sie erwarten können
Die Plusvalía-Beträge variieren stark. Für eine Mallorca-Immobilie, die 10 Jahre lang gehalten wurde und einen Katasterwert des Grundstücks von 80.000 € hat, kann die Plusvalía ca. 2.000–6.000 € betragen. Holen Sie vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags einen Kostenvoranschlag bei Ihrer gestoría ein.
Plusvalía vs. Kapitalertragsteuer
Plusvalía und Kapitalertragsteuer (Modelo 210 oder Modelo 100 für Residenten) sind separate Steuern. Sie können beide schulden. Plusvalía ist lokal und basiert auf Katasterwerten; die Kapitalertragsteuer ist national und basiert auf tatsächlichen Verkaufserlösen.
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