Immobilienkauf in Spanien als Nicht-Resident: Schritt-für-Schritt-Leitfaden

Schritt 1: NIE beantragen

Bevor Sie in Spanien eine Immobilie erwerben können, benötigen Sie eine Número de Identidad de Extranjero (NIE) — die Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Jede am Kauf beteiligte Person (einschließlich eines miterwerbenden Ehe- oder Lebenspartners) muss eine eigene NIE besitzen.

Sie können die NIE beantragen:

• In Spanien bei einer Policía Nacional oder einem Ausländeramt (Oficina de Extranjería). Termin über das Portal Sede Electrónica buchen. Bringen Sie Ihren Reisepass, das ausgefüllte Formular Modelo EX-15 und eine geringe Gebühr (ca. 10 €) mit.
• Beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland — praktisch, wenn Sie die Angelegenheit vor der Anreise regeln möchten. Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Konsulat.
• Über eine gestoría oder einen abogado in Spanien mit einer Vollmacht in Ihrem Namen.

Die NIE ist lediglich eine Nummer — sie verleiht Ihnen kein Aufenthaltsrecht. Die Bearbeitung dauert in der Regel ein bis vier Wochen. Unterzeichnen Sie keine bindenden Verträge, bevor alle Käufer ihre NIE erhalten haben.

Schritt 2: Immobilie reservieren

Sobald Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt haben, unterzeichnen Sie in der Regel einen Reservierungsvertrag (contrato de reserva oder arras-Vertrag) und zahlen eine Anzahlung — üblicherweise 1 bis 10 % des Kaufpreises.

Die häufigste Form ist der arras penitenciales-Vertrag gemäß Artikel 1454 des Código Civil. Er ist eine beidseitige Verpflichtung: Treten Sie zurück, verlieren Sie Ihre Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Anzahlung erstatten. Stellen Sie sicher, dass Ihr Reservierungsvertrag dies ausdrücklich festhält.

Schritt 3: Due Diligence — vor der verbindlichen Zusage

Zwischen der Unterzeichnung der Reservierung und dem Notartermin sollte Ihr Anwalt oder Ihre gestoría eine gründliche Due Diligence durchführen. Das zentrale Dokument ist die nota simple (siehe unseren separaten Leitfaden), die vollständige Checkliste umfasst aber:

• Nota simple vom Grundbuchamt — bestätigt den Eigentümer sowie etwaige Hypotheken, Belastungen oder Dienstbarkeiten auf der Immobilie
• IBI-Quittung (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — bestätigt die Aktualität der Grundsteuer und gibt die Katasterreferenz an
• Bescheinigung über Gemeinschaftsgebühren — bestätigt, dass gegenüber der comunidad de propietarios keine offenen Schulden bestehen
• Cédula de habitabilidad — bestätigt die rechtliche Bewohnbarkeit der Immobilie
• Energieausweis (certificado de eficiencia energética) — bei jedem Verkauf gesetzlich vorgeschrieben
• Baulastenprüfung — verifiziert, ob alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Immobilie keinen Stadtplanungsanordnungen unterliegt

Schritt 4: Escritura beim Notar unterzeichnen

Der abschließende Kaufvertrag — die escritura de compraventa — wird vor einem spanischen Notar (notario) unterzeichnet. Der Notar ist ein neutraler Amtsträger, der die Identitäten überprüft, die Rechtmäßigkeit des Geschäfts bestätigt und es beurkundet.

Am Tag der Unterzeichnung:

1. Der Käufer bringt beglaubigte Geldmittel (Bankschein oder Überweisung) für den Restbetrag des Kaufpreises mit
2. Eine etwaige bestehende Hypothek auf die Immobilie wird vom Verkäufer gelöscht
3. Beide Parteien unterzeichnen die escritura
4. Der Notar behält das Original und stellt dem Käufer eine beglaubigte Abschrift aus

Können Sie nicht persönlich erscheinen, können Sie jemandem eine Vollmacht (poder notarial) erteilen, die Unterzeichnung in Ihrem Namen vorzunehmen. Diese Vollmacht muss selbst notariell beglaubigt und — bei einem im Ausland ausgestellten Dokument — mit der Apostille versehen sein.

Schritt 5: Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen

Für Weiterverkaufsimmobilien (der häufigste Fall bei Nicht-Residenten) ist die wichtigste Steuer die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es handelt sich um eine Regionalsteuer, die von der autonomen Gemeinschaft festgesetzt wird, in der die Immobilie liegt.

Auf den Balearen gelten progressive ITP-Sätze:

Die ITP muss innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Unterzeichnung der escritura über Modelo 600 bei der balearischen Steuerbehörde (ATIB) entrichtet werden. Ihre gestoría oder Ihr Anwalt übernimmt dies.

Bei Neubauten, die direkt vom Bauträger erworben werden, gilt statt der ITP die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % zuzüglich Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) von 1,2 % auf den Balearen.

Schritt 6: Eintragung im Grundbuchamt

Nach Zahlung der ITP wird die escritura dem Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) zur Eintragung auf den Namen des Käufers vorgelegt. Bis zur Vollendung dieses Schritts ist das Eigentum gegenüber Dritten nicht vollständig geschützt.

Die Eintragung dauert in der Regel zwei bis sechs Wochen. Ihre gestoría legt die gestempelten Steuerunterlagen und die escritura vor. Nach Abschluss erhalten Sie eine Eintragungsbestätigung.

Vollständige Kostenaufstellung

Nach dem Abschluss

Sobald Sie eingetragener Eigentümer sind, veranlassen Sie Folgendes:

• Lastschriftmandate für IBI, Müllgebühr (basura) und Gemeinschaftsgebühren von einem spanischen Bankkonto aus
• Modelo 210 jährliche Einkommensteuererklärung für Nicht-Residenten (auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten)
• Hausrat- und Gebäudeversicherung auf Ihren Namen
• Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas) auf Ihren Namen ummelden