Kurzfassung
Mallorca hat in den meisten Wohngebieten seit 2018 ein nahezu vollständiges Moratorium für neue ETV-Tourismusvermietungslizenzen verhängt, das seitdem mehrfach verlängert und verschärft wurde. Bestehende Lizenzen sind unter bestimmten Umständen übertragbar, Vermietungen ohne Lizenz können zu Bußgeldern von 40.000 € oder mehr führen, und es gibt nur begrenzte legale Möglichkeiten für kurzfristige Einnahmen ohne Lizenz.
Was ist eine ETV-Lizenz?
ETV steht für Estancia Turística en Vivienda — ein touristischer Aufenthalt in einer Privatunterkunft. Es handelt sich um die balearen-spezifische Touristenvermietungslizenz, die es erlaubt, eine Wohnimmobilie für kurze Aufenthalte (unter einem Monat) an Touristen zu vermieten.
ETVs werden durch das balearische Tourismusgesetz (Llei de Turisme de les Illes Balears, Gesetz 8/2012) und seine nachfolgenden Änderungen, hauptsächlich Gesetz 6/2017 und die Änderungen von 2022, geregelt. Der Consell de Mallorca und die Govern Balear teilen sich die Regulierungsverantwortung.
Ohne ETV ist die Bewerbung einer Privatimmobilie für Touristenaufenthalte auf Airbnb, Booking.com oder einer anderen Plattform nach balearischem Recht illegal.
Das Moratorium: Warum neue Lizenzen praktisch unmöglich sind
2018 verhängte die balearische Regierung ein Moratorium für neue ETV-Lizenzen in sogenannten Zonas de Excepción — dies betrifft den weitaus größten Teil der bebauten und touristisch ausgerichteten Gebiete Mallorcas. Das Moratorium wurde verlängert und ist in den meisten Zonen faktisch zur dauerhaften Politik geworden.
Stand 2026 sind neue ETV-Lizenzen ausschließlich verfügbar:
- Bei freistehenden Einfamilienhäusern (unifamiliares aisladas) in bestimmten ländlichen Zonen oder Siedlungszonen, die ausdrücklich außerhalb der Moratoriumsgebiete liegen
- Bei einer kleinen Anzahl verbleibender plazas turísticas (touristischer Bettenkontingente), die von anderen Immobilien erworben oder übertragen werden können — dieses Angebot ist jedoch äußerst begrenzt
In der Praxis: Wenn Sie ein Apartment, ein Stadthaus oder eine Immobilie in einer der wichtigsten Touristengemeinden Mallorcas kaufen (Palma, Calvià, Pollença, Alcúdia und die meisten anderen), gibt es faktisch keinen Weg, eine neue ETV-Lizenz zu erhalten.
Nicht davon ausgehen, dass eine Immobilie vermietet werden kann
Viele Immobilien werden informell als mit „Vermietungspotenzial" vermarktet. Überprüfen Sie beim Consell de Mallorca stets, ob eine ETV-Lizenz besteht und übertragbar ist, bevor Sie Mieteinnahmen in Ihre Kaufkalkulation einfließen lassen.
Bestehende Lizenzen: Was Sie wissen müssen
Verfügt eine Immobilie bereits über eine ETV-Lizenz, ist diese an die Immobilie gebunden — ihre Übertragbarkeit beim Verkauf hängt jedoch davon ab, wann und wie sie erteilt wurde:
- Vor dem Gesetz von 2017 erteilte Lizenzen: in der Regel mit der Immobilie übertragbar, jedoch muss der neue Eigentümer innerhalb von drei Monaten nach dem Kauf die Eintragung der Lizenz auf seinen Namen beantragen
- Nach 2017 erteilte Lizenzen: können spezifischen Übertragungsbedingungen unterliegen; manche sind an den ursprünglichen Eigentümer gebunden und nicht automatisch übertragbar
- Lizenzen für Apartments in einem Gebäude: das gesamte Gebäude muss über den erforderlichen Prozentsatz an Eigentümerzustimmung für Touristenvermietungen verfügen — überprüfen Sie die Gemeinschaftsstatuten sorgfältig
Lizenz vor dem Kauf verifizieren
Eine als ETV-lizenziert vermarktete Immobilie kann eine verfallene Lizenz haben, ausstehende Bußgelder gegen sich verbucht haben oder eine Lizenz besitzen, die tatsächlich nicht übertragbar ist. Fordern Sie eine Kopie der Lizenz an, prüfen Sie ihren Status beim Consell de Mallorca und lassen Sie die Übertragbarkeitsbedingungen von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen.
Bußgelder für illegale Touristenvermietungen
Die Balearen wenden in Spanien eine der strengsten Durchsetzungspolitiken gegen illegale Touristenvermietungen an. Bußgelder werden wie folgt klassifiziert:
Die Durchsetzung erfolgt durch sowohl die regionale Tourismusinspektionsbehörde als auch die Gemeindepolizei. Plattformen wie Airbnb sind verpflichtet, Inseratsdaten an die spanischen Behörden weiterzugeben. Immobilien, bei denen ein Betrieb ohne Lizenz festgestellt wird, können auch zur sofortigen Einstellung angewiesen werden.
Bußgelder sind keine bloße Theorie — die balearische Regierung hat die Durchsetzungsaktivitäten seit 2022 erheblich intensiviert und veröffentlicht Statistiken über verhängte Sanktionen.
Was Sie LEGAL ohne ETV-Lizenz tun können
Nicht alle Mieteinnahmen erfordern eine ETV. Das Moratorium gilt speziell für touristische Kurzzeitvermietungen. Folgendes ist ohne ETV gestattet:
- Langfristige Wohnvermietungen unter dem Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — Verträge über fünf oder sieben Jahre (für Privatpersonen bzw. Unternehmen) sind vollständig von den Touristenvermietungsregeln getrennt
- Mittelfristige Vermietungen (ein bis elf Monate) — diese fallen nicht unter den Touristenvermietungsrahmen, sofern sie als Wohnvermietungen und nicht als touristische Unterkunft strukturiert sind. Dies ist ein beliebter Weg für Nicht-Resident-Eigentümer, die Saisoneinnahmen erzielen möchten, aber keine ETV erhalten können
- Vermietung an Studenten oder Arbeitnehmer unter saisonalen Arbeitsverträgen
Die entscheidende Unterscheidung besteht zwischen alojamiento turístico (Touristenunterkunft, geregelt durch das Tourismusgesetz) und arrendamiento de vivienda (Wohnraumvermietung, geregelt durch das LAU). Ersteres erfordert eine ETV; letzteres nicht.
Die 31-Tage-Regel
Vermietungen von 31 Tagen oder mehr mit einem ordnungsgemäßen Wohnmietvertrag (nicht einer Touristenbuchung) werden in der Regel als LAU-Vermietungen und nicht als Touristenvermietungen behandelt. Die rechtliche Grenze ist jedoch einzelfallabhängig — holen Sie Rechtsberatung ein, wenn Sie mittelfristige Vermietungen als Ersatz für ETV-Einnahmen strukturieren möchten.
Der ETV-Antragsverfahren (soweit noch verfügbar)
Für diejenigen, bei denen ein neuer ETV-Antrag in den seltenen Fällen noch möglich ist:
- Berechtigungsprüfung bei der Tourismusabteilung des Consell de Mallorca
- Gültige cédula de habitabilidad und Energieausweis beschaffen
- Sicherstellen, dass die Immobilie die Mindeststandards (Bodenfläche pro Bett, Brandschutz usw.) gemäß den Verordnungen von 2017 erfüllt
- Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, wenn die Immobilie in einem Gebäude mit gemeinsamen Elementen liegt
- Antrag über die Seu Electrònica mit allen erforderlichen Unterlagen einreichen
- Anfallende Antragsgebühr zahlen
Die Bearbeitungszeiten, sofern Anträge angenommen werden, dauern in der Regel mehrere Monate.
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