Kurzfassung
Wenn ein Nicht-Resident eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und direkt an Hacienda zu zahlen. Das ist eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer — keine Abschlussteuer. Nach dem Verkauf reichen Sie eine Steuererklärung (Modelo 210) ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren. Wenn die einbehaltenen 3 % Ihre tatsächliche Steuerschuld übersteigen, erhalten Sie eine Erstattung. Wenn nicht, zahlen Sie die Differenz nach.
Die 3 %-Quellensteuer: Funktionsweise
Spaniens 3 %-Quellensteuer (retención del 3 %) existiert, weil Hacienda Nicht-Residenten bei der Kapitalertragsteuer nur schwer verfolgen kann. Daher liegt die Pflicht beim Käufer: Er behält 3 % des Kaufpreises ein und zahlt ihn innerhalb eines Monats über Modelo 211 an Hacienda.
Beispiel: Sie verkaufen Ihre Mallorca-Wohnung für 500.000 €.
- Der Käufer zahlt Ihnen 485.000 €
- Der Käufer zahlt 15.000 € (3 %) in Ihrem Namen an Hacienda
- Anschließend reichen Sie Modelo 210 innerhalb von 4 Monaten ein, um Ihre tatsächliche Kapitalertragsteuerschuld zu begleichen
Die 3 % sind die Pflicht des Käufers — betreffen aber Sie
Wenn der Käufer die 3 % nicht einbehält, haftet er persönlich dafür — aber Hacienda kann auch Sie in Anspruch nehmen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Kaufvertrag und der Notar die ordnungsgemäße Abwicklung der 3 % bestätigen.
Berechnung Ihrer tatsächlichen Kapitalertragsteuer
Ihr Kapitalgewinn = Verkaufspreis − (Kaufpreis + anrechenbare Kosten)
Anrechenbare Kosten, die Ihren Kaufpreis erhöhen:
- Bei Kauf gezahlte ITP oder IVA
- Notarkosten und Grundbuchgebühren bei Kauf
- Nachhaltige Verbesserungen der Immobilie (mit Belegen)
- Gebühren der gestoría im Zusammenhang mit dem Kauf
Kosten, die Ihre Verkaufserlöse mindern:
- Maklerprovision
- Gezahlte Plusvalía
- Notarkosten beim Verkauf
Kapitalertragsteuersätze für Nicht-Residenten:
- EU-/EWR-Residenten: 19 % auf den Gewinn
- Nicht-EU-Residenten (Vereinigtes Königreich, USA usw.): 19 % auf den Gewinn (seit der Gleichstellung 2021)
Einreichung der Kapitalertragsteuererklärung: Modelo 210
Nach dem Verkauf müssen Sie Modelo 210 (die Kapitalertragsversion) innerhalb von 3 Monaten nach dem Verkaufsdatum einreichen. Darin deklarieren Sie Ihren tatsächlichen Gewinn und berechnen die tatsächlich geschuldete Steuer.
Wenn die einbehaltenen 3 % (Modelo 211) Ihre tatsächliche Steuer übersteigen: Hacienda erstattet Ihnen die Differenz. Erstattungen dauern in der Regel 6–18 Monate.
Wenn Ihre tatsächliche Steuer die 3 % übersteigt: zahlen Sie die Differenz nach.
Beispiel: vollständige Berechnung
Verkaufspreis: 700.000 €
Ursprünglicher Kaufpreis (2015): 450.000 €
Gezahlte ITP (8 %): 36.000 €
Notar/Grundbuch beim Kauf: 3.000 €
Verbesserungen (Küchenrenovierung): 25.000 €
Angepasste Anschaffungskosten: 514.000 €
Abzüge vom Verkauf:
Maklerprovision (3 %): 21.000 €
Plusvalía: 8.000 €
Netto-Verkaufserlös: 671.000 €
Kapitalgewinn: 671.000 € − 514.000 € = 157.000 €
Kapitalertragsteuer 19 %: 29.830 €
Einbehaltene 3 %: 21.000 €
Nachzuzahlender Betrag: 8.830 €
Kapitalertragsteuer für Nicht-Residenten und Ihr Heimatland
Sie müssen den Verkauf der spanischen Immobilie voraussichtlich auch in Ihrem Heimatland deklarieren. Die meisten Doppelbesteuerungsabkommen räumen Spanien das Besteuerungsrecht auf den Gewinn ein, während Ihr Heimatland eine Anrechnung der gezahlten spanischen Steuer gewährt. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zum deutsch-spanischen DBA oder im Leitfaden zum britisch-spanischen DBA.
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