Kurzfassung
Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das verhindert, dass Sie für dieselben Einkünfte in beiden Ländern vollständig besteuert werden. Für deutsche Eigentümer spanischer Immobilien gilt: Spanien hat das vorrangige Besteuerungsrecht auf spanische Immobilieneinkünfte und Kapitalgewinne. Deutschland stellt diese Einkünfte von der deutschen Einkommensteuer frei, wendet jedoch den Progressionsvorbehalt an — der Spanien-Anteil kann Ihren deutschen Steuersatz auf Ihre verbleibenden deutschen Einkünfte leicht anheben.
Das deutsch-spanische DBA: die wichtigsten Fakten
Das geltende DBA zwischen Deutschland und Spanien wurde 1966 unterzeichnet und mehrfach aktualisiert. Die wesentlichen Bestimmungen für Nicht-Resident-Immobilieneigentümer:
Immobilieneinkünfte (fiktive Modelo-210-Einkünfte): Spanien hat das ausschließliche Besteuerungsrecht auf fiktive Einkünfte aus spanischen Immobilien. Deutschland stellt diese von der deutschen Einkommensteuer frei — wendet aber den Progressionsvorbehalt an.
Mieteinnahmen: Spanien hat das vorrangige Besteuerungsrecht auf Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien. Deutschland stellt frei, wendet aber den Progressionsvorbehalt an.
Kapitalgewinne beim Immobilienverkauf: Spanien besteuert den Gewinn im Rahmen der 3 %-Quellensteuer / des Modelo-210-Verfahrens. Deutschland hat ebenfalls das Besteuerungsrecht, rechnet die gezahlte spanische Steuer jedoch an (für Kapitalgewinne gilt im DBA die Anrechnungsmethode).
Progressionsvorbehalt: das zentrale deutsche Konzept
Obwohl Deutschland Ihre spanischen Immobilieneinkünfte von der deutschen Steuer freistellt, nutzt es diese Einkünfte zur Berechnung Ihres deutschen Steuersatzes auf Ihre übrigen deutschen Einkünfte.
Beispiel:
- Deutsches Gehalt: 80.000 €
- Spanische fiktive Einkünfte: 3.000 € (von deutscher Steuer freigestellt)
- Für die Berechnung des deutschen Steuersatzes: Das Finanzamt behandelt Sie, als ob Ihr Einkommen 83.000 € betrüge
- Ihr marginaler deutscher Steuersatz ist daher leicht höher und gilt für Ihr tatsächliches deutsches Einkommen von 80.000 €
Für die meisten Eigentümer mit einer bescheidenen spanischen Immobilie ist dieser Effekt gering — oft 100–400 € zusätzliche deutsche Steuer pro Jahr. Für Eigentümer mit großen spanischen Immobilienportfolios kann er erheblich sein.
Was in Deutschland zu deklarieren ist
In Deutschland ansässige Personen mit spanischen Immobilien müssen diese in ihrer deutschen Einkommensteuererklärung (Einkommensteuererklärung) in der Anlage AUS (für ausländische Einkünfte) angeben. Sie deklarieren den Betrag und erklären, dass dieser nach dem DBA freigestellt, aber dem Progressionsvorbehalt unterworfen ist.
Für die Anlage AUS benötigen Sie Ihren Modelo-210-Beleg und die zugrunde liegenden Berechnungen.
Steuerberater und gestoría sollten koordinieren
Das effizienteste Setup: Ihre spanische gestoría berechnet und reicht Modelo 210 ein; sie stellt Ihnen eine Zahlenübersicht zur Verfügung, die Sie an Ihren deutschen Steuerberater für die Anlage AUS weitergeben. So wird die doppelte Bearbeitung derselben Zahlen vermieden.
Deutsches Erbschaftsteuerrecht und das DBA
Das deutsch-spanische DBA deckt keine Erbschaftsteuer ab — jedes Land wendet seine eigenen Regeln unabhängig voneinander an. Die spanische Erbschaftsteuer auf Mallorca-Immobilien richtet sich nach dem balearischen Recht (siehe Leitfaden zur balearischen Erbschaftsteuerbefreiung), und die deutsche Erbschaftsteuer (Erbschaftsteuer) kann je nach Wohnsitz der Erben ebenfalls anfallen.
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