Kurzfassung
Jeder Nicht-Resident, der in Spanien Immobilien besitzt, muss Modelo 210 einmal jährlich einreichen — auch wenn Sie die Immobilie nie vermieten. Für 2025 ist der Abgabetermin der 31. Dezember 2026. Die Steuer wird auf der Grundlage des Katasterwerts Ihrer Immobilie berechnet und beträgt in der Regel einige Hundert Euro pro Jahr. Die meisten Eigentümer beauftragen eine gestoría mit der Einreichung.
Was ist Modelo 210?
Modelo 210 ist die jährliche Einkommensteuererklärung für Nicht-Residenten in Spanien (IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Wenn Sie in Spanien Immobilien besitzen, dort aber nicht steuerlich ansässig sind, schulden Sie diese Steuer jedes Jahr — ohne Ausnahme.
Die Logik dahinter: Das spanische Steuerrecht geht davon aus, dass der Besitz einer Immobilie fiktive „unterstellte Mieteinnahmen" generiert, selbst wenn Sie die Immobilie nie vermieten. Diese angenommenen Einnahmen werden besteuert.
Abgabepflicht besteht auch ohne Vermietung
Wer eine spanische Immobilie besitzt und Modelo 210 nicht einreicht, riskiert Strafen und Zinsen. Hacienda (die spanische Steuerbehörde) hat Zugang zu Grundbuchdaten und gleicht diese aktiv mit Steuererklärungen ab.
Wer muss die Erklärung abgeben?
Sie müssen Modelo 210 einreichen, wenn alle folgenden Bedingungen auf Sie zutreffen:
- Sie sind kein Resident in Spanien (Sie verbringen weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien)
- Sie sind Eigentümer einer spanischen Immobilie (wie in der escritura eingetragen)
- Sie zahlen keine spanische Einkommensteuer als Resident (Modelo 100)
Wenn Sie die Immobilie gemeinsam mit einem Ehe- oder Lebenspartner besitzen, muss jeder Eigentümer separat eine Erklärung abgeben — auch wenn der Steuerbetrag minimal ist.
Wie wird die Steuer berechnet?
Für eine Immobilie zur eigenen Nutzung (keine Vermietung) erfolgt die Berechnung in zwei Schritten:
Schritt 1 — Fiktive Mieteinnahmen berechnen
Die fiktiven Mieteinnahmen entsprechen einem Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral):
- 1,1 % des Katasterwerts, wenn der Wert nach dem 1. Januar 1994 überarbeitet wurde
- 2 % des Katasterwerts, wenn der Wert noch nie überarbeitet wurde (ältere Katasterwerte)
Für die meisten Immobilien auf Mallorca gilt der Satz von 1,1 %.
Schritt 2 — Steuersatz anwenden
Beispiel: Deutscher Eigentümer, Immobilie im Wert von 400.000 €, Katasterwert 180.000 €
- Fiktive Einnahmen: 180.000 € × 1,1 % = 1.980 €
- Steuer: 1.980 € × 19 % = 376,20 € pro Jahr
Katasterwert ≠ Marktwert
Der Katasterwert (valor catastral) wird von der jeweiligen Gemeinde festgesetzt und liegt stets deutlich unter dem Marktwert Ihrer Immobilie. Sie finden Ihren Katasterwert auf Ihrem IBI-Bescheid oder über die Catastro-Website anhand der Grundstücksreferenznummer (referencia catastral).
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten
Wenn Sie die Immobilie vermieten (auch gelegentlich über Airbnb), müssen Sie im Modelo 210 die tatsächlichen Mieteinnahmen anstelle der fiktiven Einnahmen angeben. EU-/EWR-Residenten können abzugsfähige Ausgaben (Hypothekenzinsen, Verwaltungsgebühren, Reparaturen) geltend machen. Nicht-EU-Residenten (Vereinigtes Königreich, USA) können keine Ausgaben abziehen — sie zahlen 24 % auf die Bruttomieteinnahmen.
Sie müssen für jedes Quartal, in dem Sie Mieteinnahmen erzielt haben, ein separates Modelo 210 einreichen.
Wichtige Fristen
So reichen Sie die Erklärung ein
Es gibt drei Möglichkeiten, Modelo 210 einzureichen:
1. Über eine gestoría (empfohlen) Eine gestoría ist ein spanischer Verwaltungsdienstleister, der die Erklärung in Ihrem Auftrag einreicht. Die Kosten betragen in der Regel 80–200 € pro Jahr. Dies ist bei weitem die einfachste Option und eliminiert das Fehlerrisiko.
2. Online selbst einreichen Sie können über die Website der Agencia Tributaria einreichen, sofern Sie über ein digitales FNMT-Zertifikat oder eine Cl@ve-PIN verfügen. Dafür benötigen Sie:
- Ihre NIE-Nummer (siehe Modelo 030, falls Sie Ihre NIE noch nicht aktiviert haben)
- Die referencia catastral Ihrer Immobilie
- Ihren Katasterwert
- Ihr Bankkonto für das Lastschriftverfahren (alternativ können Sie das Formular ausdrucken und bei einer Bank bezahlen)
3. Einreichung in Papierform Die Papiereinreichung wird weiterhin bei spanischen Bankfilialen akzeptiert. Praktisch gesehen ist der Online-Weg einfacher, wenn Sie bereits über ein digitales Zertifikat verfügen.
Miteigentümer reichen separat ein
Wenn Sie die Immobilie zu je 50 % mit Ihrem Partner besitzen, reicht jeder von Ihnen sein eigenes Modelo 210 für seinen 50-%-Anteil an den fiktiven Einnahmen ein. Die Gesamtsteuer bleibt gleich — sie wird lediglich auf zwei Erklärungen aufgeteilt.
Was ist, wenn ich die Erklärungen der Vorjahre nicht eingereicht habe?
Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen, aber bislang kein Modelo 210 eingereicht haben, befinden Sie sich im Rückstand. Die Verjährungsfrist beträgt 4 Jahre, sodass Hacienda theoretisch bis zu 4 Jahre zurückgehen kann. Die Strafe für verspätete Einreichung liegt zwischen 5 % und 20 % der geschuldeten Steuer, zuzüglich Zinsen von rund 3,75 % pro Jahr.
Viele Eigentümer in dieser Situation reichen die ausstehenden Erklärungen freiwillig nach (sogenannte regularización voluntaria) — dies reduziert die Strafen erheblich im Vergleich dazu, bei einer Hacienda-Prüfung erwischt zu werden.
Eine gestoría kann Ihnen dabei helfen, rückständige Jahre effizient aufzuholen.
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