Kurzfassung
Das britisch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen (unterzeichnet 2013) regelt die Besteuerung spanischer Immobilieneinkünfte für britische Eigentümer. Spanien hat das vorrangige Besteuerungsrecht auf Einkünfte aus spanischen Immobilien. Das Vereinigte Königreich rechnet die gezahlte spanische Steuer an, sodass Sie für dieselben Einkünfte nicht doppelt zahlen. Nach dem Brexit zahlen britische Nicht-Residenten 24 % auf spanische fiktive Einkünfte (gegenüber 19 % für EU-Residenten) — ein bedeutender Unterschied für Immobilieneigentümer.
Das britisch-spanische DBA: Überblick
Das geltende Abkommen (Convention between the Government of the United Kingdom and the Kingdom of Spain) wurde 2013 unterzeichnet und ersetzte das Abkommen von 1975. Es folgt weitgehend dem OECD-Musterabkommen.
Wesentliche Bestimmungen für britische Immobilieneigentümer:
Der 24 %-Satz nach dem Brexit
Vor dem Brexit profitierten britische Residenten vom EU-/EWR-Satz von 19 % auf fiktive Modelo-210-Einkünfte. Seit dem 31. Dezember 2020 werden britische Staatsangehörige als Nicht-EU-Residenten behandelt und zahlen 24 %.
Auswirkung auf einen typischen Eigentümer:
- Immobilie mit Katasterwert 150.000 €
- Fiktive Einkünfte: 150.000 € × 1,1 % = 1.650 €
- Zu 19 % (vor dem Brexit): 313,50 €/Jahr
- Zu 24 % (nach dem Brexit): 396 €/Jahr
- Differenz: ca. 82 €/Jahr
Für die meisten Eigentümer mit einem einzigen Ferienhaus ist der Brexit-Satzunterschied bescheiden. Bei Eigentümern mit mehreren Immobilien oder hohen Katasterwerten summiert er sich.
Funktionsweise des britischen Anrechnungssystems
Im Gegensatz zu Deutschland (das spanische Immobilieneinkünfte nach der Freistellungsmethode befreit) wendet das Vereinigte Königreich die Anrechnungsmethode an. Das bedeutet:
- Sie deklarieren Ihre spanischen Immobilieneinkünfte in Ihrer britischen Self-Assessment-Erklärung
- Sie berechnen die britische Einkommensteuer auf diese Einkünfte
- Sie ziehen die gezahlte spanische Steuer (Modelo 210) ab
- Sie zahlen nur die Differenz an die HMRC (oder nichts, wenn die spanische Steuer ≥ der britischen Steuer ist)
Bei fiktiven Einkünften aus einem typischen Mallorca-Ferienhaus (in der Regel unter 5.000 €) wäre die britische Steuer gering, und die gezahlte spanische Steuer deckt oft den größten Teil oder alles ab.
Modelo-210-Belege aufbewahren
Die HMRC kann bei der Beantragung der Foreign Tax Credit Nachweise über die gezahlte spanische Steuer anfordern. Ihre gestoría kann eine Bescheinigung über die gezahlte Steuer (certificado de retenciones oder die Modelo-210-Einreichungsbestätigung) ausstellen.
Britische Kapitalertragsteuer auf spanische Immobilien
Wenn Sie Ihre spanische Immobilie verkaufen, müssen Sie den Kapitalgewinn auch in Ihrer britischen Self-Assessment-Erklärung deklarieren. Der Gewinn wird in Pfund Sterling auf der Grundlage der Wechselkurse zu den maßgeblichen Zeitpunkten berechnet. Sie erhalten eine Anrechnung der gezahlten spanischen Kapitalertragsteuer (19 % nach Modelo 210).
Britische Kapitalertragsteuersätze für Wohnimmobilien:
- Steuerzahler im Grundsteuersatz: 18 % (2026)
- Steuerzahler im höheren/zusätzlichen Steuersatz: 24 % (2026)
Wenn die spanische Steuer (19 %) dem britischen Satz (18 %) ungefähr entspricht oder diesen übersteigt, kann die netto zusätzliche britische Steuer gering sein. Für Steuerzahler im höheren Steuersatz kann eine geringe Nachzahlung fällig werden.
Brexit-Austrittsabkommen und Eigentumsrechte
Der Brexit berührt nicht Ihr Recht, Immobilien in Spanien zu besitzen. Immobilieneigentum richtet sich nach spanischem Recht, nicht nach EU-Regeln. Weitere Informationen darüber, was der Brexit für britische Eigentümer verändert hat und was nicht, finden Sie in unserem Leitfaden zum Austrittsabkommen.
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