Britische Nicht-Resident-Immobilieneigentümer in Spanien: Leitfaden 2026

Die Brexit-Ausgangslage: Was sich geändert hat, was nicht

Als das Vereinigte Königreich die Europäische Union verließ, waren die Schlagzeilen alarmierend. In der Praxis blieben für nicht-ansässige Immobilieneigentümer die Kernrechte intakt. Sie können nach wie vor uneingeschränkt Immobilien in Spanien kaufen, verkaufen, erben und vermieten. Was sich geändert hat, ist Ihr Status bei Besuchen: Sie sind jetzt ein Drittstaatsangehöriger, der den Schengen-Regeln unterliegt, kein EU-Bürger mit Freizügigkeit.

Die Änderungen, die für britische Eigentümer am bedeutendsten sind, betreffen vier Bereiche: Aufenthaltsdauer, Steuersätze, Gesundheitsversorgung und Führerscheine.

Die 90-Tage-Schengen-Regel

Der Schengen-Raum erlaubt den meisten Nicht-EU-Besuchern — einschließlich britischer Staatsangehöriger — einen Aufenthalt von bis zu 90 Tagen in einem beliebigen rollierenden 180-Tage-Zeitraum. Dies sind nicht 90 Tage pro Kalenderjahr; es sind 90 Tage, die über ein beliebiges 180-Tage-Fenster gezählt werden, was bedeutet, dass die Grenze enger sein kann, als sie klingt.

Für die meisten britischen Ferienhaus-Eigentümer, die die Sommer in ihrer Mallorca-Immobilie verbringen, ist es unkompliziert, innerhalb von 90 Tagen zu bleiben. Probleme entstehen, wenn Eigentümer versuchen, Besuche auf die Nebensaison auszudehnen. Wenn Sie mehr als 90 Tage in Spanien in einem beliebigen 180-Tage-Zeitraum verbringen möchten, benötigen Sie ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung — zum Beispiel das Nicht-Erwerbsvisum (NLV) oder, wenn Sie im Ruhestand sind und über ausreichendes Einkommen verfügen, das spanische Rentenvisum.

Das Austrittsabkommen schützt britische Staatsangehörige, die vor dem 1. Januar 2021 legal in Spanien ansässig waren. Wenn Sie sich vor diesem Datum als Resident eingetragen haben (und eine TIE-Karte oder das grüne Residenzzertifikat erhalten haben, das es ersetzte), behalten Sie die EU-gleichwertigen Freizügigkeitsrechte innerhalb Spaniens. Dies gilt nicht für Nicht-Residenten.

Modelo 210: Nicht-Resident-Einkommensteuer zu 24 %

Alle nicht-ansässigen Immobilieneigentümer in Spanien zahlen jedes Jahr Einkommensteuer auf fiktives Einkommen aus ihrer Immobilie, auch wenn sie diese niemals vermieten. Dies wird über Modelo 210 eingereicht und betrifft den fiktiven Mietvorteil des Besitzes einer spanischen Immobilie.

Seit dem Brexit werden britische Staatsangehörige als Nicht-EU/Nicht-EWR-Residenten eingestuft, was bedeutet, dass der Steuersatz 24 % beträgt — nicht der 19 %-Satz, der für EU- und EWR-Residenten gilt (z. B. deutsche oder niederländische Eigentümer). Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt in der Regel 1,1 % des Katasterwertes (valor catastral) der Immobilie, oder 2 % für Immobilien, deren Werte in letzter Zeit nicht aktualisiert wurden.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, wird das Mieteinkommen ebenfalls zu 24 % als Nicht-EU-Resident besteuert. EU-Residenten können abzugsfähige Aufwendungen geltend machen, bevor sie den 19 %-Satz auf das Netto-Mieteinkommen anwenden; britische Eigentümer können nach geltendem Recht keine Aufwendungen abziehen — die 24 % gelten für das Brutto-Mieteinkommen.

Die jährliche Modelo-210-Erklärung für fiktives Einkommen (nicht vermietete Immobilie) ist bis zum 31. Dezember jeden Jahres für das vorangegangene Kalenderjahr fällig.

Das britisch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen

Das Vereinigte Königreich und Spanien haben ein in Kraft befindliches Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das dem Brexit vorausgeht und weiterhin gültig ist. Seine Kernfunktion besteht darin, zu verhindern, dass Sie dasselbe Einkommen zweimal besteuert werden. Unter dem DBA gilt:

• Spanisches Immobilieneinkommen (Mieteinkommen und Kapitalgewinne aus spanischen Immobilien) wird vorrangig in Spanien besteuert. Sie melden es im Vereinigten Königreich, erhalten aber eine Gutschrift für bereits in Spanien gezahlte Steuern.
• Das DBA beseitigt Ihre spanischen Steuerpflichten nicht — es gewährleistet die Koordination zwischen den beiden Systemen.

Gesundheitsversorgung: die GHIC-Karte

Die Europäische Krankenversicherungskarte (EHIC) wurde für britische Staatsangehörige durch die Global Health Insurance Card (GHIC) ersetzt. Die GHIC ermöglicht den Zugang zur staatlichen Gesundheitsversorgung in Spanien auf der gleichen Basis wie für spanische Einwohner — für medizinisch notwendige Behandlungen während eines Besuchs. Die Beantragung über den NHS ist kostenlos.

Wichtige Einschränkungen:

• Die GHIC deckt notwendige Behandlungen ab, keine Wahleingriffe oder Rücktransporte.
• Sie ersetzt keine Reise- oder Krankenversicherung, insbesondere nicht für nicht-notfallmäßige Versorgung, Privatkrankenhäuser (auf Mallorca verbreitet) oder längere Aufenthalte.
• Wenn Sie erhebliche Zeit in Ihrer Immobilie verbringen, wird eine private Krankenversicherung dringend empfohlen.

Autofahren in Spanien mit britischem Führerschein

Ein vor dem 1. Januar 2021 ausgestellter britischer Führerschein ist für das Fahren in Spanien gültig. Die Regeln zum Umtausch Ihres Führerscheins unterscheiden sich jedoch von der EU-Führerscheinregelung:

• Sie können in Spanien als Besucher mit Ihrem britischen Führerschein ohne Zeitlimit fahren, solange Sie Nicht-Resident sind.
• Wenn Sie spanischer Resident werden, müssen Sie Ihren britischen Führerschein innerhalb von zwei Jahren nach Erhalt der Residenz gegen einen spanischen Führerschein eintauschen.
• Das Vereinigte Königreich und Spanien haben ein bilaterales Führerschenanerkennungsabkommen, sodass ein Umtausch (wenn erforderlich) keine erneute Prüfung beinhaltet.

Eigentumsrechte: keine Änderung

Der Brexit hatte keinen Einfluss auf das Recht britischer Staatsangehöriger, Immobilien in Spanien zu kaufen, zu besitzen, zu verkaufen, zu vermieten oder zu erben. Es gibt keine Kontingente, keine neuen Kaufsteuern speziell für britische Käufer und keine Einschränkungen, die vor dem Brexit nicht schon existierten. Kaufkosten (ITP, AJD, Notargebühren) sind für alle Nicht-Resident-Käufer gleich.

Vergleich britischer und deutscher Eigentümer

Deutsche Eigentümer profitieren von der EU-Mitgliedschaft auf zwei konkrete Weisen: ein Modelo-210-Satz von 19 % (gegenüber 24 % für britische Eigentümer) und die Möglichkeit, Mietaufwendungen vor der Steuer abzuziehen. Deutsche Eigentümer sehen sich auch einer spezifischen deutschen steuerlichen Überlegung gegenüber — dem Progressionsvorbehalt —, bei der spanisches Einkommen, obwohl in Deutschland befreit, den effektiven deutschen Steuersatz auf andere Einkünfte erhöht. Britische Eigentümer sehen sich damit nicht konfrontiert, müssen aber den Brutto-24 %-Satz auf Mieteinkünfte in Kauf nehmen, was die Vermietungsökonomie weniger attraktiv machen kann.