Deutsche Nicht-Resident-Immobilieneigentümer in Spanien: Leitfaden 2026

Warum die EU-Mitgliedschaft Ihre spanische Steuerrechnung beeinflusst

Als EU-Resident werden in Deutschland ansässige Immobilieneigentümer in Spanien mit demselben Satz wie spanische Residenten für die Nicht-Resident-Einkommensteuer (IRNR) besteuert. Der anwendbare Modelo-210-Satz beträgt 19 %, verglichen mit 24 % für Nicht-EU-Staatsangehörige wie britische oder amerikanische Eigentümer.

Dieser Unterschied ist am bedeutendsten für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten. EU-Residenten können auch abzugsfähige Aufwendungen geltend machen — Hypothekenzinsen, Hausgemeinschaftsgebühren, Versicherung, Immobilienverwaltung, Reparaturen — bevor sie den 19 %-Satz auf das Netto-Mieteinkommen anwenden. Nicht-EU-Eigentümer zahlen 24 % auf das Brutto-Mieteinkommen ohne zulässige Abzüge.

Modelo 210: Grundlagen für deutsche Eigentümer

Jeder Nicht-Resident, der eine Immobilie in Spanien besitzt, muss jährlich ein Modelo 210 einreichen, das das fiktive Einkommen abdeckt — den angenommenen Vorteil des Besitzes einer spanischen Immobilie, unabhängig davon, ob Sie diese vermieten oder nicht.

Für eine Immobilie, die nur vom Eigentümer genutzt wird (nicht vermietet), beträgt die Steuerbemessungsgrundlage in der Regel 1,1 % des Katasterwertes (valor catastral). Diese Zahl erscheint auf Ihrer IBI-Rechnung. Die fällige Steuer beträgt 19 % dieser Bemessungsgrundlage. Bei einer Immobilie mit einem valor catastral von €300.000 beträgt die jährliche fiktive Einkommensteuer ca. €627.

Für Mieteinkommen reichen Sie vierteljährlich ein (Fristen: 20. April, 20. Juli, 20. Oktober, 20. Januar) oder jährlich. Abzugsfähige Aufwendungen umfassen:

• Hypothekenzinsen (anteilig auf den Vermietungszeitraum)
• Hausgemeinschaftsgebühren (comunidad)
• Versicherungsprämien
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Immobilienverwaltungs- und Gestorías-Gebühren
• IBI (lokale Grundsteuer)
• Abschreibung (amortización) mit 3 % des Gebäudewerts pro Jahr

Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen

Deutschland und Spanien haben ein umfassendes Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) in Kraft, das die Steuerrechte zwischen den beiden Ländern aufteilt. Unter dem DBA gilt:

• Einkommen aus spanischen Immobilien — sowohl Mieteinkommen als auch fiktives Einkommen — wird in Spanien besteuert. Deutschland befreit dieses Einkommen von der deutschen Einkommensteuer.
• Kapitalgewinne aus dem Verkauf spanischer Immobilien werden in Spanien besteuert.
• Deutschland behält das Recht, das spanische Einkommen bei der Berechnung des deutschen Steuersatzes auf Ihre anderen Einkünfte zu berücksichtigen — dies ist der Progressionsvorbehalt.

Progressionsvorbehalt: die deutsche Steuerprogression

Der Progressionsvorbehalt ist der Aspekt des DBA, der deutsche Eigentümer am häufigsten überrascht. So funktioniert er:

Deutschland verwendet ein progressives Einkommensteuersystem. Ihre spanischen Mieteinkünfte sind von der deutschen Steuer befreit — sie werden jedoch zu Ihren anderen deutschen Einkünften addiert, einzig und allein, um zu bestimmen, welcher Steuersatz auf diese deutschen Einkünfte angewendet wird. Mit anderen Worten: Ihre spanischen Einkünfte drängen Sie in eine höhere Steuerklasse für Ihre deutschen Einnahmen.

Beispiel: Sie haben €80.000 deutsche Einkünfte und €15.000 spanische Mieteinkünfte. Die €15.000 sind in Deutschland befreit, aber Deutschland besteuert Ihre €80.000 zu dem Satz, der auf €95.000 angewendet würde.

Anlage AUS: Spanische Einkünfte in Deutschland deklarieren

Wenn Sie Ihre deutsche Einkommensteuererklärung einreichen, erklären Sie Ihre spanischen Immobilieneinkünfte auf der Anlage AUS (Ausländische Einkünfte — ausländische Einkünfte). Die wichtigsten erforderlichen Angaben:

• Quellenland (Spanien)
• Art des Einkommens (Mieteinkommen / fiktives Einkommen)
• Einkommensbetrag in Euro
• In Spanien gezahlte Steuer (Modelo-210-Quittung)

Das deutsche Finanzamt nutzt diese Informationen, um den Progressionsvorbehalt anzuwenden. Sie werden nicht doppelt besteuert, aber Ihr effektiver deutscher Steuersatz wird steigen. Ein Steuerberater mit Kenntnissen im grenzüberschreitenden Immobilienbereich kann die Anlage AUS korrekt erstellen und sicherstellen, dass kein Einkommen in der falschen Kategorie deklariert wird.

Deutsche Erbschaftsteuer und spanische Immobilien

Spanisches Erbrecht und deutsche Erbschaftsteuer können auf komplexe Weise zusammenwirken. Deutschland besteuert das weltweite Vermögen deutscher Residenten, einschließlich spanischer Immobilien. Spanien besteuert spanisches Eigentum in den Händen des Erben (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

• Wenn sowohl der Verstorbene als auch der Erbe deutsche Residenten sind, hat Deutschland das primäre Besteuerungsrecht auf die spanische Immobilie, aber Spanien erhebt ebenfalls seine eigene Erbschaftsteuer.
• In Deutschland ist eine Anrechnung für in Spanien gezahlte Erbschaftsteuer verfügbar — dies verhindert eine vollständige Doppelbesteuerung, gewährt aber nicht immer vollständige Anrechnung.
• Die Balearen (einschließlich Mallorca) wenden ihre eigenen Erbschaftsteuerregeln an, die für direkte Familienmitglieder im Allgemeinen großzügiger sind als die nationalen Sätze.

Autofahren in Spanien mit deutschem Führerschein

Ein deutscher Führerschein (Führerschein) ist in Spanien vollständig gültig, solange Sie EU-Resident bleiben — es gibt kein Zeitlimit, keinen Bedarf an einem internationalen Führerschein und keine Registrierungspflicht. Würden Sie die spanische Residenz annehmen, behalten Sie Ihren deutschen Führerschein ohne Umtauschpflicht gemäß den EU-Gegenseitigkeitsanerkennungsregeln.

Gesundheitsversorgung: EHIC für Besuche

Deutsche Residenten sind durch die Europäische Krankenversicherungskarte (EHIC) für medizinisch notwendige staatliche Gesundheitsversorgung bei Besuchen in Spanien abgedeckt. Die EHIC wird kostenlos über Ihre deutsche Krankenkasse ausgestellt. Sie ersetzt keine private Reiseversicherung und deckt keine Rückführung oder private Krankenhausbehandlung ab.

Für längere Aufenthalte in Ihrer Mallorca-Immobilie sollten Sie eine private Krankenversicherung in Betracht ziehen — dies ist besonders relevant, wenn Sie mehrere Monate pro Jahr dort verbringen und zuverlässigen Zugang zu Mallorcas Privatkliniken und internationalen Krankenhäusern wünschen.

Deutschsprachige professionelle Unterstützung auf Mallorca finden

Die Nachfrage nach deutschsprachigen Gestorías, Rechtsanwälten und Immobilienmaklern auf Mallorca ist erheblich — und gut bedient. Deutschsprachige Eigentümer finden es oft am effizientesten, mit einer lokalen gestoría zusammenzuarbeiten, die auf Deutsch kommunizieren kann, Modelo-210-Anmeldungen verwaltet, mit einem deutschen Steuerberater koordiniert und alltägliche spanische Bürokratie in ihrem Namen erledigt.