Kurzfassung
Die Schweiz ist weder EU- noch EWR-Mitglied, was bedeutet, dass Schweizer Staatsangehörige in Spanien den höheren 24 %-Nicht-Resident-Einkommensteuersatz zahlen — denselben wie britische oder amerikanische Eigentümer. Was die Schweizer Position auszeichnet, ist, dass die Schweiz Teil des Schengen-Raums ist, was bedeutet, dass Schweizer Bürger bei Besuchen in Spanien als Nicht-Residenten noch immer der 90/180-Tage-Schengen-Besucherregel unterliegen — eine kontraintuitive Situation, die es zu verstehen gilt.
Die Schweiz und die EU: eine einzigartige Position
Die Schweiz nimmt in Europa eine singuläre Stellung ein: Sie ist weder EU-Mitglied noch EWR-Mitglied, ist aber durch ein bilaterales Abkommen mit der EU Schengen-Unterzeichner. Dies schafft eine ungewöhnliche Aufspaltung für Schweizer Immobilieneigentümer in Spanien:
- Für Steuerzwecke: Die Schweiz ist ein Drittland. Schweizer Staatsangehörige werden für die spanische Steuer als Nicht-EU/Nicht-EWR-Residenten eingestuft und zahlen den 24 %-Modelo-210-Satz.
- Für Reisezwecke: Die Schweiz nimmt an Schengen teil, aber Schweizer Bürger, die Spanien als Nicht-Residenten besuchen, unterliegen nach wie vor der 90/180-Tage-Schengen-Besucherregel.
Schengen-Mitgliedschaft bedeutet keine EU-Freizügigkeit für Nicht-Residenten
Schengen erleichtert den grenzenlosen Grenzübertritt zwischen den Mitgliedsstaaten — es ist nicht dasselbe wie das EU-Freizügigkeitsrecht. Schweizer Bürger können ohne Passkontrolle nach Spanien einreisen, aber das 90-Tage-in-180-Tage-Limit gilt dennoch, wenn sie nicht als Residenten in Spanien registriert sind.
Die 90/180-Tage-Schengen-Regel für Schweizer Eigentümer
Schweizer Nicht-Residenten dürfen sich bis zu 90 Tage in einem beliebigen rollierenden 180-Tage-Zeitraum im Schengen-Raum aufhalten. Da die Schweiz selbst Schengen-Mitglied ist, zählen in der Schweiz verbrachte Tage nicht zum 90-Tage-Limit — nur Tage in anderen Schengen-Ländern (einschließlich Spanien) zählen.
Das bedeutet, dass ein Schweizer Eigentümer mit einer Mallorca-Immobilie frei besuchen kann, aber wenn er auch ausgiebig anderswo im Schengen-Raum (Frankreich, Italien, Griechenland usw.) reist, zählen diese Tage gegen dasselbe 90-Tage-Kontingent.
Für diejenigen, die längere Perioden in Spanien verbringen möchten — zum Beispiel überwintern auf Mallorca — stehen Optionen wie das Nicht-Erwerbsvisum oder das Golden Visa (Mindestimmobilieninvestition €500.000) zur Verfügung. Die bilateralen Abkommen der Schweiz mit der EU bieten außerhalb dieser Standardkanäle keinen Weg zur spanischen Residenz.
Modelo 210: 24 % Nicht-Resident-Einkommensteuer
Schweizer Staatsangehörige zahlen die spanische Nicht-Resident-Einkommensteuer zu 24 %, eingereicht über Modelo 210. Dies ist derselbe Satz wie für Nicht-EU-Staatsangehörige wie britische, amerikanische oder kanadische Eigentümer.
Die Steuer gilt für:
- Fiktives Einkommen bei nicht vermieteten Immobilien: 1,1 % des Katasterwertes × 24 %, jährlich bis zum 31. Dezember eingereicht.
- Mieteinkommen: 24 % auf das Brutto-Mieteinkommen, ohne Aufwandsabzüge (Nicht-EU-Regel), vierteljährlich eingereicht.
- Kapitalgewinne aus dem Verkauf: in der Regel 19 %, obwohl die DBA-Bestimmungen zu prüfen sind.
Das schweizerisch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen
Die Schweiz und Spanien haben ein in Kraft befindliches Doppelbesteuerungsabkommen, das ursprünglich 1966 unterzeichnet und durch Protokoll aktualisiert wurde. Dies ist ein älteres Abkommen als das deutsch-spanische DBA und hat etwas andere Bestimmungen.
Wesentliche Punkte für Immobilieneigentümer:
- Mieteinkommen und fiktives Einkommen aus spanischen Immobilien sind in Spanien steuerpflichtig. Die Schweiz befreit das Einkommen von der Schweizer Bundessteuer, kann aber eine Progressionsklausel (Progressionsvorbehalt-Äquivalent im Schweizer Recht) ähnlich wie Deutschlands Ansatz anwenden.
- Kapitalgewinne aus spanischen Immobilien sind gemäß dem DBA in Spanien steuerpflichtig.
- Schweizer Eigentümer melden ihre spanischen Einkünfte dem Schweizer Steueramt zum Zweck der Bestimmung des anwendbaren Schweizer Steuersatzes auf andere Einkünfte.
Das DBA von 1966 ist weniger umfassend als neuere Abkommen
Das schweizerisch-spanische DBA geht vielen modernen Abkommensmerkmalen voraus. Wenn Sie eine komplexe Situation haben — beispielsweise halten Sie spanische Immobilien über eine Schweizer Gesellschaft oder einen Trust oder erhalten neben Mieteinkommen auch Lizenzgebühren — holen Sie spezifische Beratung von einem grenzüberschreitenden Steuerexperten ein. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Bestimmungen denen im deutsch-spanischen DBA entsprechen.
Gesundheitsversorgung: das Schweizer EHIC-Äquivalent
Die Schweiz nimmt durch ihre bilateralen Abkommen mit der EU am Europäischen Krankenversicherungskartensystem teil. Schweizer Residenten können eine EHIC-Karte erhalten, die von ihrer Schweizer Krankenkasse ausgestellt wird. Dies berechtigt Schweizer Bürger zur notwendigen staatlichen Gesundheitsversorgung in Spanien zu denselben Bedingungen wie EU-Residenten — ein direkter praktischer Vorteil der Schengen-/Bilateral-Arrangements der Schweiz.
Die Schweizer EHIC deckt medizinisch notwendige Behandlung während eines Aufenthalts in Spanien ab. Sie deckt nicht ab:
- Geplante (elektive) Behandlungen
- Rückführung in die Schweiz
- Private Krankenhausbehandlungen
- Kosten über das hinaus, was das spanische öffentliche System einem Residenten berechnen würde
Für längere Aufenthalte in einer Mallorca-Immobilie bleibt eine private Reise- oder Krankenversicherung ratsam. Schweizer Krankenversicherungspolicen variieren stark in ihrer internationalen Deckung — prüfen Sie, ob Ihre Schweizer Krankenkasse Sie für längere Aufenthalte im Ausland oder nur für Kurzreisen abdeckt.
Schweizer Führerschein: in Spanien unbegrenzt gültig
Ein Schweizer Führerschein (Führerausweis) ist für das Fahren in Spanien als Besucher ohne Zeitbeschränkung oder Bedarf an einem internationalen Führerschein gültig. Dies ist durch bilaterale Straßenverkehrsabkommen zwischen der Schweiz und den EU-Mitgliedsstaaten geregelt.
Würden Sie die spanische Residenz annehmen, müssten Sie Ihren Schweizer Führerschein innerhalb von zwei Jahren gegen einen spanischen Führerschein eintauschen. Gemäß dem Umtauschabkommen zwischen der Schweiz und Spanien erfordert dies keine erneute Fahrprüfung.
Immobilienerwerb in Spanien als Schweizer Staatsangehöriger
Es gibt keine Beschränkungen für Schweizer Staatsangehörige beim Kauf von Immobilien in Spanien. Der Kaufprozess ist identisch mit dem für jeden Nicht-Resident-Käufer:
- Beantragen Sie eine spanische NIE (Número de Identificación de Extranjero) — beantragen Sie diese beim spanischen Konsulat in der Schweiz oder bei einer Policía-Nacional-Dienststelle in Spanien.
- Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto.
- Unterzeichnen Sie die arras (Vorvertrag) und zahlen Sie eine Anzahlung (in der Regel 10 %).
- Unterzeichnen Sie die escritura (Eigentumsurtunde) vor einem spanischen notario und zahlen Sie den Restbetrag.
- Registrieren Sie den Kauf im Registro de la Propiedad.
Kaufsteuern und Gebühren auf den Balearen betragen in der Regel 10–13 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Währungsrisiko Schweizer Franken zu Euro
Schweizer Eigentümer, die spanische Immobilien kaufen oder halten, haben ein inhärentes Währungsrisiko zwischen CHF und EUR. Es lohnt sich, dies in Ihre Kostenkalkulation einzubeziehen und bei größeren Immobilien mit einem Währungsspezialisten zu besprechen.
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