Wasser, Gemeinschaftskosten und weitere Nebenkosten für Nicht-Resident-Eigentümer

Wasserversorgung auf Mallorca

Die Wasserversorgung auf Mallorca ist eine kommunale Dienstleistung — jede Gemeinde verfügt über einen eigenen Anbieter oder einen Vertrag mit einem Betreiberunternehmen. Zu den wichtigsten Betreibern auf Mallorca zählen EMAYA (Palma), SOREA (u. a. Calvià) sowie kommunale Eigenbetriebe in kleineren Gemeinden.

Einrichtung eines Wasservertrags:

1. Wenden Sie sich an das zuständige Wasserversorgungsunternehmen Ihrer Gemeinde — Ihre gestoría oder Ihr Hausverwalter kann Ihnen die richtige Stelle nennen
2. Legen Sie folgende Unterlagen vor: NIE, Reisepass, spanische Bank-IBAN und Immobilienangaben (Katasterreferenz und Adresse)
3. Der Vertrag wird auf den Namen des Eigentümers abgeschlossen; war die Immobilie zuvor nicht angeschlossen oder wurde die Versorgung unterbrochen, kann ein physischer Anschluss oder eine Wiederzählermontage erforderlich sein (über die zuständige Wasserverwaltung zu veranlassen)

So funktioniert die Abrechnung:

Wasserrechnungen werden in der Regel vierteljährlich ausgestellt. Sie setzen sich zusammen aus:

• Einer fixen Grundgebühr (cuota de servicio oder parte fija): Diese ist auch dann zu zahlen, wenn kein Wasser verbraucht wird. Sie deckt Wartung und Bereitstellung des Anschlusses ab. Für eine normale Wohnimmobilie beträgt diese je nach Gemeinde in der Regel 15–40 € pro Quartal
• Einer verbrauchsabhängigen Gebühr (parte variable): gestaffelt nach Verbrauchsvolumen, mit höheren Tarifen bei steigendem Verbrauch. Mallorca wendet ein Stufenpreismodell an, das der Wasserknappheit der Insel Rechnung trägt — die Süßwasservorkommen sind begrenzt, und Meerwasserentsalzung ergänzt die Grundwasserversorgung
• Steuern und sonstige Abgaben: Einige Gemeinden erheben zusätzlich eine Abwassergebühr (canon de saneamiento) und Mehrwertsteuer

Bei einem Ferienhaus, das einen Großteil des Jahres leersteht, fällt die Grundgebühr auch in Monaten ohne Wasserverbrauch an. Eine Möglichkeit, den Wasservertrag während der Abwesenheit zu „pausieren", gibt es in der Regel nicht — anders als bei manchen Stromverträgen.

Wohnungseigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios)

Befindet sich Ihre Immobilie in einem Mehrfamilienhaus, einer Urbanisation oder einer Anlage mit gemeinschaftlich genutzten Flächen — Gärten, Pool, Aufzüge, Gemeinschaftsflure, Dachterrassen — gehört sie mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu einer comunidad de propietarios (Wohnungseigentümergemeinschaft). Diese ist eine gesetzlich vorgeschriebene Rechtsform nach dem Ley de Propiedad Horizontal (LPH) (Wohnungseigentumsgesetz, Gesetz 49/1960 und seine Änderungen).

Jede Immobilie innerhalb der Gemeinschaft gehört ihr automatisch an. Die Mitgliedschaft ist nicht optional.

Was die Gemeinschaftsgebühren abdecken:

• Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche (Gärten, Pool, Aufzüge, Gemeinschaftsflächen)
• Gebäudeversicherung für das Gebäude
• Verwalterhonorar (administrador de fincas) — der Fachmann, der die Buchhaltung und rechtlichen Verpflichtungen der Gemeinschaft verwaltet
• Betriebskosten für Gemeinschaftsbereiche (Strom für Flure, Poolpumpe, Außenbeleuchtung)
• Rücklagen für künftige größere Reparaturen (fondo de reserva — gesetzlich vorgeschrieben mit mindestens 10 % des Budgets des Vorjahres)
• Beschlossene Sonderumlagen für Großreparaturen (Fassadensanierung, Aufzugsersatz, Dachreparaturen)

Wie die Gebühren festgesetzt werden:

Das Jahresbudget der Gemeinschaft wird auf der ordentlichen Jahreshauptversammlung (Junta General Ordinaria) per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer genehmigt. Der Anteil jedes Eigentümers richtet sich nach seinem coeficiente de participación — einem prozentualen Wert, der in der Teilungserklärung (escritura de división horizontal) des Gebäudes auf Basis von Größe und Wert der Einheit im Verhältnis zum Gesamtgebäude festgelegt ist.

Was passiert, wenn Sie die Gemeinschaftsgebühren nicht zahlen

Nichtzahlung von Gemeinschaftsgebühren in Spanien wird nach dem Ley de Propiedad Horizontal ernst genommen. Der Gemeinschaft stehen wirksame Rechtsmittel zur Verfügung:

• Formelle Mahnung: Der Verwalter sendet ein Einschreiben mit Zahlungsaufforderung
• Ausschluss vom Stimmrecht: Eigentümer mit Zahlungsrückständen verlieren in der Regel ihr Stimmrecht bei Gemeinschaftsversammlungen (die Teilnahme bleibt ihnen erlaubt)
• Gerichtsverfahren: Die Gemeinschaft kann ein beschleunigtes gerichtliches Mahnverfahren (procedimiento monitorio) einleiten. Gerichte erlassen routinemäßig innerhalb von Wochen Zahlungsbefehle
• Eintragung als Grundschuld: Offene Gemeinschaftsgebühren können als eingetragene Belastung auf der Immobilie erscheinen — sichtbar auf der nota simple. Diese Schulden gehen beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über
• Pfändung: In extremen Fällen kann die Immobilie einer Zwangsvollstreckung unterliegen

Gemeinschaftsschulden sollten daher keinesfalls ignoriert oder angehäuft werden.

An Gemeinschaftsversammlungen aus der Ferne teilnehmen und abstimmen

Nicht-residenten-Eigentümer, die nicht persönlich an Gemeinschaftsversammlungen teilnehmen können, haben zwei praktische Möglichkeiten:

Vollmacht: Das spanische Recht (LPH Artikel 15) erlaubt es jedem Eigentümer, einer anderen Person — einem weiteren Eigentümer, einem Anwalt oder einem Hausverwalter — eine Vollmacht zur Abstimmung in seinem Namen zu erteilen. Ein einfaches Schreiben, das die Bevollmächtigung benennt, ist ausreichend; eine notarielle Beglaubigung ist nicht erforderlich.

Fernbeteiligung: Einige Gemeinschaften halten Versammlungen inzwischen teilweise per Videokonferenz ab oder ermöglichen elektronische Vorabstimmungen zu bestimmten Beschlüssen. Dies ist nicht flächendeckend umgesetzt und hängt von den Gemeinschaftsregeln und den Systemen des Verwalters ab.

Stehen wichtige Entscheidungen an — erhebliche Sonderumlagen, Änderungen der Gemeinschaftsordnung, Schlüsselabstimmungen — stellen Sie sicher, dass Sie eine Vollmacht erteilt haben oder Ihr Hausverwalter in Ihrem Namen teilnimmt. Die Enthaltung abwesender Eigentümer ermöglicht häufig das Durchsetzen von Beschlüssen, die Sie möglicherweise abgelehnt hätten.

Weitere Nebenkosten: Müll, Telefon und Internet

Basura (Müll-/Abfallentsorgung): In den meisten mallorquinischen Gemeinden wird diese als separate jährliche oder halbjährliche Gemeindeabgabe (tasa de residuos) erhoben, gemeinsam mit oder getrennt von der IBI. Sie ist nicht verhandelbar und beläuft sich in der Regel auf 60–200 € pro Jahr für eine Wohnimmobilie.

Telefon und Internet: Die wichtigsten Anbieter auf Mallorca sind Movistar (Telefónica), Vodafone, Orange und Finetwork/Lowi. Glasfaserbreitband ist in städtischen Gebieten und Tourismusregionen weitgehend verfügbar; ländliche Immobilien verfügen möglicherweise nur über ADSL oder drahtlosen Festnetzanschluss. Für ein Ferienhaus ist ein Vertrag mit niedrigen oder keinen Mindestnutzungsstrafen einem zweijährigen Abonnement vorzuziehen.