Kurzfassung
Die comunidad de propietarios ist die Eigentümergemeinschaft, die gemeinschaftliche Bereiche eines Gebäudes oder einer Urbanisation in Spanien verwaltet. Die Mitgliedschaft ist für alle Eigentümer automatisch. Gemeinschaftsgebühren finanzieren gemeinsame Kosten – Instandhaltung, Versicherung, Instandhaltungsrücklage – und werden jährlich per Mehrheitsbeschluss festgesetzt.
Was ist eine Comunidad de Propietarios?
Nach dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) wird jedes Gebäude mit mehreren privaten Einheiten – und jede Urbanisation mit gemeinsamer Infrastruktur – von einer Eigentümergemeinschaft verwaltet. Dies gilt für:
- Mehrfamilienhäuser
- Reihenhaussiedlungen (adosados)
- Private Wohnanlagen mit gemeinsamen Straßen, Pools oder Gärten
- Gemischt genutzte Gebäude
Wenn Ihre spanische Immobilie in einer dieser Kategorien liegt, sind Sie automatisch Mitglied der Comunidad de Propietarios. Ein Austritt ist während des Eigentums nicht möglich.
Die Beteiligungsquote (Cuota de Participación)
Ihr Anteil an den Gemeinschaftskosten – und Ihr Stimmgewicht – wird durch Ihre cuota de participación bestimmt. Dies ist ein Prozentsatz, der bei der ursprünglichen Registrierung des Gebäudes festgelegt wurde und auf der Grundfläche, Lage und dem Zugang zu gemeinsamen Einrichtungen basiert.
Ihre Beteiligungsquote finden Sie in:
- Der Kaufurkunde (escritura de compraventa)
- Den Gemeinschaftsstatuten (estatutos de la comunidad)
- Dem Grundbucheintrag für Ihre Immobilie
Was Gemeinschaftsgebühren abdecken
Monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren (cuotas de comunidad) finanzieren typischerweise:
Die Jahreshauptversammlung (Junta de Propietarios)
Die junta de propietarios trifft sich mindestens einmal jährlich um:
- Die Konten des Vorjahres zu genehmigen
- Das Budget und die Gebühren für das kommende Jahr festzusetzen
- Den Präsidenten zu wählen oder wiederzuwählen
- Bedeutende Arbeiten oder Änderungen der Gemeinschaft zu beschließen
Als Nicht-Resident können Sie persönlich teilnehmen oder einer anderen Person eine schriftliche Vollmacht erteilen, in Ihrem Namen abzustimmen. Eine Vollmacht für Eigentümerversammlungen muss nicht notariell beglaubigt werden – ein unterzeichnetes Schreiben reicht aus.
Erteilen Sie immer eine Vollmacht für die JHV
Wenn Sie nicht an der Jahresversammlung teilnehmen können, erteilen Sie eine unterzeichnete Vollmacht an Ihren Verwalter oder einen vertrauenswürdigen Nachbarn. Wichtige Entscheidungen – einschließlich Gebührenerhöhungen und größerer Reparaturen – werden bei dieser Versammlung getroffen.
Sonderumlagen (Derramas)
Wenn die Gemeinschaft dringende oder größere Arbeiten genehmigt, die nicht durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind, kann sie eine zusätzliche Umlage (derrama extraordinaria) von allen Eigentümern erheben. Ihr Anteil wird nach Ihrer Beteiligungsquote berechnet.
Größere Derramas können pro Eigentümer mehrere tausend Euro betragen. Eine aktive Instandhaltungsrücklage verringert die Wahrscheinlichkeit plötzlicher großer Sonderumlagen.
Nichtzahlung: Was passiert
Unbezahlte Gemeinschaftsgebühren (deudas de comunidad) werden nach spanischem Recht ernst genommen:
- Schriftliche Mahnung – der Gemeinschaftsverwalter sendet ein Einschreiben
- Gerichtliches Mahnverfahren – schnelles Schuldeneintreibungsverfahren; der Schuldner hat 20 Tage zum Zahlen oder Widersprechen
- Grundschuld – unbezahlte Gemeinschaftsschulden werden im Grundbuch eingetragen und folgen der Immobilie beim Verkauf
Schulden gehen auf den neuen Käufer über
Nach dem LPH haftet der neue Eigentümer einer Immobilie gesamtschuldnerisch für Gemeinschaftsschulden aus dem laufenden und dem vorherigen Jahr. Fordern Sie immer ein Schuldenfreiheitszeugnis der Gemeinschaft (certificado de deudas con la comunidad) vor dem Kauf an.
Praktische Tipps für Nicht-Resident-Eigentümer
- Lastschrift einrichten von Ihrem spanischen Bankkonto für monatliche Gebühren
- Kontaktdaten aktualisieren beim Verwalter – Einladungen zur JHV und dringende Schreiben gehen an die hinterlegte Adresse
- Stehende Vollmacht an Ihren Verwalter für JHVs erteilen
- Jahresabschlüsse anfordern – Sie haben das Recht, die Gemeinschaftskonten einzusehen
- Rücklagenstand prüfen vor dem Kauf – eine Gemeinschaft mit unzureichender Rücklage wird wahrscheinlich bald eine Derrama erheben
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