VUT-Tourismusvermietungslizenzen: Leitfaden für das spanische Festland

VUT vs. ETV: Der entscheidende Unterschied

Auf den Balearen werden Touristenvermietungen im Rahmen des ETV-Systems lizenziert. Auf dem spanischen Festland und in den meisten anderen autonomen Gemeinschaften entspricht dem die VUT (Vivienda de Uso Turístico) — obwohl die Bezeichnung je nach Region leicht variiert (manche nennen sie Vivienda con Fines Turísticos oder Apartamento Turístico).

Der gemeinsame Nenner aller Regionen: eine Privatwohnung, die für kurze Aufenthalte (in der Regel weniger als 31 Tage) an Touristen vermietet wird, erfordert eine regionale Registrierung oder Lizenz. Die inhaltlichen Anforderungen, Einschränkungen und die Durchsetzungsphilosophie unterscheiden sich von Region zu Region erheblich.

Regionaler Überblick

Madrid: Strenge Zonierung, Anforderung der gesamten Wohnung

Das VUT-Dekret der Comunidad de Madrid von 2019 führte eine der bemerkenswertesten Einschränkungen ein: Touristenvermietungen müssen die gesamte Wohnung umfassen (keine Zimmer-für-Zimmer-Vermietungen), und die Immobilie muss über einen separaten Eingang von der Straße verfügen, nicht einen mit Wohnungsnachbarn gemeinsamen. Dies schließt die meisten Apartments in Madrider Standardgebäuden faktisch von der VUT-Nutzung aus.

Die Registrierung erfolgt beim Madrider Tourismusregister (Registro de Empresas y Actividades Turísticas, REAT). Die Registrierungsnummer muss in allen Inseraten erscheinen. Die Stadt Madrid selbst kann über ihre Stadtplanungsvorschriften zusätzliche Bedingungen auferlegen.

Katalonien: Barcelona versus der Rest

Barcelona ist die restriktivste Großstadt Spaniens. Der Stadtrat hat die Gesamtzahl der HUT-Lizenzen 2015 bei etwa 10.000 gedeckelt und seitdem keine neuen mehr ausgestellt. Bestehende Lizenzen werden auf dem Sekundärmarkt zu erheblichen Aufschlägen gehandelt. Die Stadt hat weitere Pläne angekündigt, die Gesamtzahl mit Ablauf der Lizenzen zu reduzieren.

Außerhalb Barcelonas verfolgen andere katalanische Gemeinden eigene Richtlinien. Einige haben Moratorien eingeführt (Girona, Teile der Costa Brava); andere bleiben offen. Die Registrierung erfolgt bei der katalanischen Tourismusagentur (Agència Catalana de Turisme).

Das katalanische System nutzt eine declaració responsable (verantwortliche Erklärung) — Sie erklären die Einhaltung selbst und erhalten fast sofort eine Registrierungsnummer. Kommunale Einschränkungen können jedoch regionale Regeln außer Kraft setzen, und Verstöße können Bußgelder von bis zu 30.000 € nach sich ziehen.

Andalusien: Der offenste Rahmen

Andalusien arbeitet nach einem declaración-responsable-Modell für viviendas con fines turísticos (Touristenvollwohnungsvermietungen). Sie reichen eine Selbsterklärung beim Registro de Turismo de Andalucía ein, erhalten eine Registrierungsnummer und können sofort mit dem Inserieren beginnen — für Standardwohnimmobilien ist keine vorherige Genehmigung erforderlich.

Wesentliche Anforderungen in Andalusien:

• Die Immobilie muss möbliert und gemäß den Mindeststandards des Dekrets von 2016 ausgestattet sein
• Eine RTA-Nummer (Registro de Turismo de Andalucía) muss in allen Inseraten erscheinen
• In der Immobilie muss ein Beschwerdeformular (libro de reclamaciones) vorhanden sein
• Klimaanlage ist erforderlich, wenn der Vermietungszeitraum die Sommermonate umfasst

Ländliche Immobilien in Andalusien fallen unter eine gesonderte Kategorie (casas rurales) mit leicht abweichenden Regeln.

Valencia: Aufkommende kommunale Kontrollen

Die Gemeinschaft Valencia (Comunitat Valenciana) hat ihre VUT-Vorschriften unter dem Tourismusgesetz von 2018 erlassen. Die Basisregistrierung wird auf regionaler Ebene verwaltet, aber die Stadt Valencia führt zunehmend zonenbasierte Einschränkungen ein, insbesondere in der Altstadt.

Stand 2026 erfordert die Registrierung in Valencia die Standard-Selbsterklärung sowie die Registrierung beim Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas de la Comunitat Valenciana.

Das nationale NRA-Register: Pflicht seit 2025

Ab Juli 2025 müssen alle Touristenvermietungsimmobilien in ganz Spanien — Festland und Inseln — zusätzlich zu einer etwaigen regionalen Registrierung auch beim Registro Nacional de Arrendamientos (NRA) eingetragen werden. Alle Einzelheiten finden Sie in unserem separaten NRA-Leitfaden.

Große Plattformen (Airbnb, Booking.com, Vrbo) sind verpflichtet zu überprüfen, ob Inserate eine gültige NRA-Registrierungsnummer tragen. Nicht konforme Inserate werden von den Plattformen entfernt, und die Betreiber müssen mit Bußgeldern rechnen.

Praktische Schritte für Touristenvermietungen auf dem Festland

1. Zuerst kommunale Regeln prüfen — vor einem Kauf mit Touristenvermietungseinnahmen das lokale Rathaus kontaktieren oder die Website der regionalen Tourismusagentur prüfen
2. Cédula de habitabilidad und Energieausweis beschaffen — beides ist für die Registrierung in allen Regionen erforderlich
3. Regionale Registrierung abschließen (declaración responsable oder formeller Lizenzantrag je nach Region)
4. Beim NRA registrieren auf nationaler Ebene
5. Alle Plattforminserate aktualisieren mit beiden Registrierungsnummern
6. Gästemeldepflichten einhalten — alle Gäste müssen über das parte de viajeros-System bei der Polizei gemeldet werden