Kurzfassung
Neubauten vom Bauträger werden anders besteuert als Gebrauchtimmobilien. Sie zahlen IVA (MwSt.) zu 10 % statt ITP, dazu AJD (Stempelsteuer) zu 1,5 % auf den Balearen. Bei einem 600.000-€-Neubau sind das 60.000 € IVA + 9.000 € AJD = 69.000 € an Kaufsteuern. Zum Vergleich: ITP auf dieselbe Gebrauchtimmobilie würde 57.000 € betragen.
IVA vs. ITP: Was gilt für Sie?
Der entscheidende Unterschied:
- Gebrauchtimmobilie (Wiederverkauf von einem privaten Eigentümer) → ITP gilt
- Neubau vom Bauträger (primera transmisión) → IVA + AJD gilt
- Grundstück → IVA + AJD gilt
IVA (MwSt.) bei Neubauten
Der Standard-IVA-Satz für neue Wohnimmobilien in Spanien beträgt 10 %. Dies ist ein nationaler Satz — überall in Spanien identisch. Für Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt der volle IVA-Satz von 21 %.
IVA wird vom Bauträger eingezogen und an Hacienda abgeführt. Als Käufer zahlen Sie einfach den Gesamtpreis einschließlich IVA.
AJD (Stempelsteuer)
AJD (Actos Jurídicos Documentados) ist die Stempelsteuer auf notariell beurkundete Dokumente. Sie fällt an beim:
- Kauf einer neuen Immobilie (zusammen mit IVA)
- Refinanzierung einer Hypothek
- Abschluss oder Änderung einer Hypothek
Auf den Balearischen Inseln beträgt der AJD-Satz für neue Wohnimmobilien 1,5 % des Kaufpreises.
Hypotheken-AJD: das Recht hat sich 2019 geändert
Seit November 2018 zahlen Banken die AJD auf neue Hypotheken — nicht mehr die Käufer. Sie zahlen zwar weiterhin AJD auf den Immobilienkauf selbst (als Teil des Neubaugeschäfts), aber nicht mehr separat AJD auf Ihre Hypothek.
Beispiel: Neubau-Apartment, 500.000 €
- IVA: 500.000 € × 10 % = 50.000 €
- AJD: 500.000 € × 1,5 % = 7.500 €
- Steuern gesamt: 57.500 €
Dazu Notarkosten (in der Regel 1.000–2.000 €) und Grundbuchkosten (500–1.000 €).
Kann die IVA zurückgefordert werden?
Nicht bei einem privaten Wohnungskauf. Wenn Sie über eine Gesellschaft kaufen oder die Immobilie ausschließlich für gewerbliche Zwecke genutzt wird (z. B. gewerbliche Vermietung), kann IVA rückerstattungsfähig sein. Bei einem persönlichen Ferienhauskauf ist dies nicht möglich.
Neubauten und Modelo 210
Sobald Sie eine Neubauimmobilie besitzen, gelten dieselben Modelo-210-Regeln wie für jeden anderen Nicht-Resident-Immobilieneigentümer. Ab dem Erwerbsjahr schulden Sie jährlich die Steuer für Nicht-Residenten auf die Immobilie.
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